研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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·市場運營管理
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·運營顧問服務(wù)
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·招商銷售服務(wù)
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·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
中國房地產(chǎn)行業(yè)投融資與并購現(xiàn)狀分析
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產(chǎn)融結(jié)合是產(chǎn)業(yè)資本發(fā)展到一定程度，尋求經(jīng)營多元化、資本虛擬化，從而提升資本運營檔次的一種趨勢，是產(chǎn)業(yè)資本與金融資本間的資本聯(lián)系、信貸聯(lián)系和資產(chǎn)證券化（股票、債券、抵押貸款或?qū)嵨镔Y產(chǎn)的證券化），以及由此產(chǎn)生的人力資本結(jié)合、信息共享等的總和；是產(chǎn)業(yè)部門與金融部門通過一定的經(jīng)濟途徑和方式、以經(jīng)濟利益為軸心、實現(xiàn)有機結(jié)合的一種制度安排。產(chǎn)業(yè)資本與金融資本的融合是現(xiàn)代市場經(jīng)濟中非常普遍，并且極為重要的經(jīng)濟現(xiàn)象，是現(xiàn)代企業(yè)集團多元化經(jīng)營的重要特征之一，也是實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟結(jié)合的重要內(nèi)容之一。產(chǎn)融結(jié)合作為一種經(jīng)濟機制或制度安排，它的主要內(nèi)容包括企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)以及金融組織結(jié)構(gòu)和融資方式等等。
無論是基于理論分析，還是基于經(jīng)驗判斷，未來房地產(chǎn)金融市場必將呈現(xiàn)出融資渠道多樣化與資金性質(zhì)多元化的局面，而走產(chǎn)融結(jié)合的道路將是未來房地產(chǎn)金融市場最顯著的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)中的產(chǎn)融結(jié)合無論對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，還是對房地產(chǎn)金融的穩(wěn)健運行都具有十分重要的意義。
首先，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合對金融業(yè)發(fā)展具有支持作用。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合對金融業(yè)的支持作用主要表現(xiàn)在調(diào)整銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善資產(chǎn)質(zhì)量等方面。個人住房消費貸款是銀行質(zhì)量較高、效益較好的信貸品種之一。從國外商業(yè)銀行發(fā)展來看，商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的重點通常放在流動性較強的中短期企業(yè)貸款上。但隨著金融市場競爭的日益加劇，商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)逐步向包括個人住房貸款在內(nèi)的非傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸，并逐步成為住房金融市場上的主要資金提供者。個人住房貸款使商業(yè)銀行從長期以中短期貸款為主的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，向短、中、長期貸款共同發(fā)展的方向轉(zhuǎn)移，使資產(chǎn)結(jié)構(gòu)趨于合理。同時，個人住房貸款以資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良、效益良好成為各家銀行競爭焦點，個人住房貸款占商業(yè)銀行總資產(chǎn)的比重通常在20%左右，有的甚至更高。
其次，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合能夠有力促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與發(fā)展離不開金融業(yè)的融資支持，而房地產(chǎn)市場是金融業(yè)借貸資本的最大出路。與其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)業(yè)也具有生產(chǎn)、交換、消費等過程。貫穿這個過程的資本運動，客觀上需要銀行這樣的金融機構(gòu)為其提供資本融通服務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)又具有與其他行業(yè)不同的特點，包括生產(chǎn)周期長、資本占用量大、地域性強等特點。因此，房地產(chǎn)業(yè)對金融的依賴性要強于其他行業(yè)。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也推動了金融業(yè)的發(fā)展。很多國家的金融機構(gòu)都把投資房地產(chǎn)作為提高經(jīng)濟效益、減少投資風險和增強信貸能力的重要手段。產(chǎn)業(yè)投資的增長，需要金融資本的相應(yīng)增長，這是資本結(jié)合的一個重要特征。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合增加了房地產(chǎn)開發(fā)資金投入，支持了房地產(chǎn)商品供應(yīng)的增加，增加了房地產(chǎn)消費基金信貸，帶動了房地產(chǎn)有效需求的增加。
二、房地產(chǎn)投資情況分析
2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。
上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比2009年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。
三、外資進入房地產(chǎn)市場的特征
外資主要進入熱點城市，總量上比例不高，但影響巨大。近幾年來，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量中，外資所占比例一直徘徊在1.5%左右，基本呈比較穩(wěn)定態(tài)勢。但從2004年以來，外資進入中國房地產(chǎn)市場的途徑從投資建設(shè)轉(zhuǎn)向市場購買，特別是在一些房價上漲較快的熱點城市比較明顯。但這部分資金量并沒有在資金來源中統(tǒng)計，因此，因外資進入市場的途徑和方式很多，有些是委托國內(nèi)投資、理財機構(gòu)完成的，所以，究競有多少外資很難統(tǒng)計。
如果按2004年全國商品房銷售額10375.7億元來測算，則只占2%。外資在熱點城市的比例，如上海是外資炒作比較集中的地區(qū)，上海境外資金占全部購房資金的比例從2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。2004年1至11月，境外資金流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過222億元，較2003年增長13.5%，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的約150億元，占全年房地產(chǎn)開發(fā)總額的12.8%；用于購房的外資約70億元。境外資金購房集中于別墅、公寓等高價位商品房�？梢�，外資正以越來越大的規(guī)模和越來越快的速度進入熱點房地產(chǎn)市場。但從全國來看，比例并沒有那么高，特別是一些中西部地區(qū)，幾乎沒有外資的身影。
四、外資關(guān)注重點
2008年奧運會后，中國樓市走向再次成為人們關(guān)注的焦點。僅2009年一季度，上海房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額就達到4.4億美元，占一季度外資投資總額的32.6%。未來兩年，外資關(guān)注的重點依然是二三線城市。外資通過變化渠道、購買物業(yè)、借道二三線城市等多種手法，加速進入中國房地產(chǎn)業(yè)。
德國LTK設(shè)計事務(wù)所、五合國際建筑設(shè)計集團、上海五合智庫等六大機構(gòu)共同組成的合資跨國機構(gòu)洲聯(lián)集團正式亮相�？梢姡惩馔顿Y機構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場的介入越來越深。在一浪高過一浪的物業(yè)收購熱潮之后，外資的注意力開始逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營和金融投資等業(yè)務(wù)。
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