2010年的房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測

   2010年樓市的開局比較冷。在調(diào)控政策的作用下，北京、上海、廣州、深圳等多個城市的樓市遭遇“春寒”。
    還記得2008年年初，自萬科掌門王石提出“拐點(diǎn)論”之后，一線城市的商品房成交量直線下降，開發(fā)商開始掀起一波波打折熱潮，讓人著實(shí)體驗(yàn)了一回“拐點(diǎn)”出現(xiàn)的感覺，而今年開春，伴隨著又一輪成交量的“跌跌不休”，久違的打折又在一些地方出現(xiàn)了。
    最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年2月，廣州樓市房產(chǎn)成交套數(shù)同比去年2月下降了58%。在購房者觀望情緒日益濃重的形勢下，開放商終于忍耐不住了。在廣州海珠區(qū)東銀廣場等樓盤，開發(fā)商給出了大約九折的讓利；而離廣州中心城區(qū)較遠(yuǎn)的碧桂園假日半島、恒大碧水山莊等遠(yuǎn)郊大盤的排屋和聯(lián)體別墅，近日也推出了6500元/平方米的“迎新價”。廣州中原地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)楊先生告訴記者，即將開盤的合景譽(yù)山國際樓盤也將給出打折的優(yōu)惠。
    楊先生：20日左右正式開盤，有心買的可以先下籌，還有額外的折扣，不管以后賣什么價格，都有97折。到時候肯定還有一些付款的折扣，一次付款性是什么折，公積金是什么折，商業(yè)按揭又是什么折。
    同樣的情況也出現(xiàn)在北京。進(jìn)入3月北京有50余個項(xiàng)目計(jì)劃開盤，與往年相比，供應(yīng)量呈現(xiàn)“井噴”之勢。然而，供應(yīng)增加，需求卻在走低，成交量出現(xiàn)大幅下挫，商品住宅期房日均簽約創(chuàng)2008年11月以來新低，相比前一個月下挫了31%，現(xiàn)房簽約量降幅也達(dá)到25%。北京的開放商也終于坐不住了。
    北京樂達(dá)富通房產(chǎn)公司的職業(yè)顧問劉先生：最早打折的樓盤是潘石屹旗下的北京公館和中冶地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下東闕都。其中，北京公館從2009年11月底就開始展開促銷活動，一次性付款9.4折，按揭9.8折�，F(xiàn)在打折最厲害的是馬上要開盤的四季會和琴湖灣。其中四季會預(yù)計(jì)均價29000元/平米，推出了“2萬抵12萬”的優(yōu)惠，就是說交2萬元排號，購房可抵12萬房款，按最小面積戶型計(jì)算，相當(dāng)于每平米優(yōu)惠2300元。琴湖灣推出均價9500元/平米的準(zhǔn)現(xiàn)房，一次性付款9折，按揭9.1折。
    同樣的情況也出現(xiàn)在上海和深圳等一線城市。深圳樓市甚至在除夕至大年初五的一周內(nèi)，遭遇“零成交”尷尬。與數(shù)據(jù)變化相應(yīng)，在深圳，中�？党�、佳兆業(yè)上品雅園等樓盤推出了打折、送禮包等促銷活動。而上海早在春節(jié)前就出現(xiàn)了一批打折促銷的樓盤，清盤中的浦東禹洲金橋國際最高優(yōu)惠可達(dá)15萬元但是為之動心者卻聊聊無幾。截至上月，上海樓市成交量連續(xù)兩個月跌幅超過50%，創(chuàng)5年來新低。如今高漲的房價，早已不是一個單純的經(jīng)濟(jì)問題，各地出現(xiàn)的打折潮，與新年伊始中央和地方頻頻出招，力求穩(wěn)定樓市不無關(guān)系。
    溫家寶總理在兩會前與網(wǎng)友在線交流時曾表示：“本屆政府任期內(nèi)有決心能把這件事情管好，使房價能夠保持在一個合理的價位。”在總理的政府工作報(bào)告里也提到，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。
    溫家寶：繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)。抑制投機(jī)性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。
    雖然說抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)、抑制土地價格過快上漲等措施能否取得預(yù)期成效，尚待進(jìn)一步觀察，但在兩會上管控過高的房價，已經(jīng)成為代表委員們的一致共識。
    湖南代表李江：房價是高了，特別是大城市，房價高的離譜，不很好的解決，老百姓特別是弱勢群體的住房困難問題就很難解決。
    浙江代表鄭潔民認(rèn)為，調(diào)控房價政府應(yīng)該有所作為。
    鄭潔民：應(yīng)該明確它的定位，應(yīng)該做些什么，比如在經(jīng)濟(jì)適用房方面，廉租房方面，應(yīng)該加大力度。第二，政府在土地評估上也要加以規(guī)范，加以控制。第三，資金的投向問題，控制或者盡可能的減少銀行資金流向房市，避免用銀行資金炒作房價。
    湖南代表李江認(rèn)為，地方政府要痛下決心，割舍部分利益。
    李江：如果政府痛下決心，我想這個問題能夠解決。地方政府注意不要追求土地財(cái)政，有些地方把土地出讓金作為政府的一個重要收入來源，地價一高，相應(yīng)房價就要高。第二，是開發(fā)商的問題，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商是暴利，如何從政策上加以規(guī)范和限制，包括土地的供給政策，銀行的貸款政策，增加經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房的面積等來制約商品房的高價，還是有措施的。
    今年兩會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉對穩(wěn)定未來房價持堅(jiān)定態(tài)度。他表示，“今年的房價一定要努力讓它保持穩(wěn)定�？偫矶颊f了，房價必須保持一個合理的程度，這是必須得做到的，不行也得行！”
    北京市市長郭金龍也說到：“調(diào)控房價，北京要下大力氣帶好頭�！边�表示，發(fā)展租賃住房將是北京住房保障體系中長期策略，可見北京要帶頭調(diào)控房價的決心。
    北京市人大常委會主任杜德印在談到城市住房問題時說：應(yīng)該建立基本住房保障制度，城鎮(zhèn)更應(yīng)該學(xué)習(xí)農(nóng)村“地房分離”的辦法.
    杜德印：房價是多少？地價是多少？現(xiàn)在說房價高，哪里是房價高，明明是地價高，房價就是水泥鋼筋加上施工，一平米不過三千。應(yīng)該提出建立基本住房保障制度的概念，基本住房保障制度是每個公民的公平權(quán)益。農(nóng)民住房就是政府一個制度性安排，宅基地使用權(quán)，農(nóng)民就是翻蓋住房，沒有人埋怨政府說沒給我房子。由此推導(dǎo)，城市居民難道不可以利用地房分離的辦法嗎？就是土地是國家提供，房錢你花。
    2010年的房價變化讓人期待，眾多調(diào)控手段是否真能見效，樓市將穩(wěn)中有升還是將逐步回歸合理價位？房價“拐點(diǎn)”何時會出現(xiàn)？昨晚，中國人民大學(xué)不動產(chǎn)研究中心況偉大教授在接受《新聞縱橫》采訪時這樣分析。
    況偉大：我認(rèn)為今年房價是穩(wěn)定中有所下降。第一個原因，宏觀調(diào)控政策越來越具體，越來越堅(jiān)定。第二個原因，目前一些具體的措施，增加普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的開發(fā)建設(shè)，房屋結(jié)構(gòu)的變化。第三個原因，投資者包括一些開發(fā)商，對高房價會產(chǎn)生一種風(fēng)險(xiǎn)非常高的預(yù)期，非常謹(jǐn)慎的決策。綜合三個方面的原因，今年房產(chǎn)市場可能會趨于穩(wěn)定，甚至這些措施，特別是今年這些措施都會發(fā)生作用，各種因素的作用下，2010年的房地產(chǎn)市場肯定是在穩(wěn)中有降的趨勢。

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