研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元502室（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁(yè) > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)“四先四后”原則
 |
 |
應(yīng)該說(shuō)，在最近三到四年的發(fā)展歷程中，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)做模式并沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變，但是主動(dòng)性的改良探索以及模式重塑已經(jīng)在部分區(qū)域和部分項(xiàng)目中顯露頭角，也由此而逐步進(jìn)入到過(guò)渡期的新一輪發(fā)展，相信隨著外部制約因素的有效改善，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將在未來(lái)兩到三年步入發(fā)展時(shí)期。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)性制約因素
作為復(fù)合型的商業(yè)、地產(chǎn)、金融產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)是需要一定基礎(chǔ)條件的，除了開(kāi)發(fā)商自身的專(zhuān)業(yè)能力以外，社會(huì)發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)更是具有至關(guān)重要的影響，商業(yè)地產(chǎn)的主要困擾就是社會(huì)化制約因素的存在，這也是不能全盤(pán)把商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題全部推給開(kāi)發(fā)商的根本原因。在國(guó)內(nèi)融資通路持續(xù)未有改善的環(huán)境下，即使調(diào)高貸款利率，商鋪的分割出售現(xiàn)象仍將難以停止，“只租不售”的推行將會(huì)依然艱難，因此盡快出臺(tái)房地產(chǎn)信托基金REITs已經(jīng)成為爭(zhēng)取更多有潛力項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵因素。
商業(yè)地產(chǎn)的第二個(gè)制約因素是專(zhuān)業(yè)化因素，主要包括復(fù)合型專(zhuān)業(yè)人才缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新度和專(zhuān)業(yè)度嚴(yán)重不足等。
商業(yè)地產(chǎn)具備進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)
從城市發(fā)展角度看，商業(yè)地產(chǎn)的社會(huì)化目標(biāo)在于服務(wù)城市建設(shè)、商業(yè)發(fā)展和生活方式的改善；商業(yè)地產(chǎn)與擴(kuò)大內(nèi)需和改善生活環(huán)境相聯(lián)系。這一結(jié)論可以在2006年初全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議的主旨報(bào)告中得到體現(xiàn)，其主要內(nèi)容表述為：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展具有重大影響，城鄉(xiāng)建設(shè)直接為人民生活改善提供各種服務(wù)，負(fù)有滿足消費(fèi)需求、擴(kuò)大內(nèi)需的重要責(zé)任。
從這個(gè)意義上講，城市建設(shè)需要持續(xù)性的成長(zhǎng)空間，而商業(yè)地產(chǎn)是長(zhǎng)期性、持續(xù)性的生活形態(tài)和商業(yè)產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品、金融產(chǎn)品集合體，二者目標(biāo)吻合，因此構(gòu)建城市發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的和諧關(guān)系將成為尋求商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展突破的著眼點(diǎn)。
從投資者對(duì)項(xiàng)目戰(zhàn)略預(yù)期的調(diào)整看，商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)化目標(biāo)開(kāi)始轉(zhuǎn)化為注重開(kāi)發(fā)之后的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)價(jià)值和物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，這種趨勢(shì)符合企業(yè)追求長(zhǎng)期穩(wěn)定價(jià)值的投資理念。從市場(chǎng)消費(fèi)、零售企業(yè)連鎖拓展和資金出路等商業(yè)地產(chǎn)整合鏈條構(gòu)成元素功能作用分析，三者的組合構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)賴以發(fā)展的重要支撐。
商業(yè)地產(chǎn)雖然具備著進(jìn)一步發(fā)展的客觀基礎(chǔ)，可以認(rèn)為是一個(gè)有發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，但是我認(rèn)為，潛力并不一定等于機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)只屬于堅(jiān)持持續(xù)運(yùn)營(yíng)的決策人，屬于有專(zhuān)業(yè)判斷和專(zhuān)業(yè)執(zhí)行的戰(zhàn)略投資人，這就要求中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)必須盡快從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提升模式轉(zhuǎn)變，從開(kāi)發(fā)時(shí)代向運(yùn)營(yíng)時(shí)代轉(zhuǎn)變。
為了實(shí)現(xiàn)上述重要轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者需要強(qiáng)化三種認(rèn)識(shí)。一是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)識(shí)要深化，要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營(yíng)技術(shù)的研究和分析，適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)向運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，使開(kāi)發(fā)、招商和運(yùn)營(yíng)之間保持互通能力和互助能力；二是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)認(rèn)識(shí)要深化，商業(yè)地產(chǎn)的投資目標(biāo)上應(yīng)盡快從單純的地產(chǎn)產(chǎn)品向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提升型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，只有實(shí)現(xiàn)了這樣的轉(zhuǎn)變，才能更加準(zhǔn)確地反映商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合性、專(zhuān)業(yè)性、商用性、持續(xù)性、經(jīng)營(yíng)性、增殖性的六大特征；三是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)理解要深化，要變追求短期房產(chǎn)銷(xiāo)售利潤(rùn)為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)和長(zhǎng)期物業(yè)回報(bào)，切實(shí)扭轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)是暴利行業(yè)的誤區(qū)。
確立四先四后原則促建設(shè)與開(kāi)發(fā)和諧發(fā)展
依據(jù)目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)和購(gòu)物中心行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，我認(rèn)為只有從政府和企業(yè)層面嚴(yán)格商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和專(zhuān)業(yè)操作程序，確立“四先四后”為原則的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)邏輯序列，才能確保城市建設(shè)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的和諧關(guān)系。
第一，城市功能規(guī)劃為先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)為后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一定要符合城市發(fā)展的總體目標(biāo)。
首先，商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展中最為活躍的元素之一，是需要不斷改善和提高的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，也是城市再開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略承擔(dān)者。商業(yè)地產(chǎn)與城市長(zhǎng)期性、持續(xù)性發(fā)展特征具有相結(jié)合的內(nèi)在機(jī)理，城市開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)堅(jiān)持“以城建商、以商興城”，以把商業(yè)地產(chǎn)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的高度嚴(yán)格規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)，政府調(diào)控和專(zhuān)業(yè)完善并重。我們也必須要看到，商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展之間具有“雙韌劍”的特殊關(guān)系，促進(jìn)意義與破壞風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在，因此商業(yè)地產(chǎn)投資必須跟緊城市規(guī)劃的要求，而城市規(guī)劃也要通過(guò)其它公用設(shè)施的建設(shè)助力經(jīng)過(guò)嚴(yán)格規(guī)劃和專(zhuān)業(yè)評(píng)估的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須在城市功能指導(dǎo)下實(shí)施開(kāi)發(fā)規(guī)劃，其功能布局應(yīng)與城市功能布局相協(xié)調(diào)，并與城市的招商引資形成統(tǒng)籌關(guān)系，與城市環(huán)境、商業(yè)和交通的改善相協(xié)調(diào)，最終使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)成市民需要的生活方式提升的社會(huì)責(zé)任和“物盡其用”的經(jīng)濟(jì)功能。
目前階段，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的最為普遍的一個(gè)問(wèn)題就是，政府在城市新區(qū)建設(shè)中強(qiáng)調(diào)更多的是建筑開(kāi)發(fā)本身，而對(duì)招商統(tǒng)籌的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這是造成很多城市在建設(shè)之中出現(xiàn)“有場(chǎng)無(wú)商”的主要原因。
第二，在商業(yè)與地產(chǎn)之間的關(guān)系上，應(yīng)以需求方的零售企業(yè)發(fā)展為先，供給方的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)為后。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模和供給結(jié)構(gòu)需要以零售業(yè)的增長(zhǎng)規(guī)模和發(fā)展結(jié)構(gòu)作為依托，并與零售服務(wù)企業(yè)增長(zhǎng)速度相適應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要還要以社會(huì)消費(fèi)力的增長(zhǎng)為基礎(chǔ)，并與生活方式的改善相協(xié)調(diào)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須以長(zhǎng)期投資回報(bào)為目標(biāo)，并與其它形式的投資回報(bào)相協(xié)調(diào)，杜絕暴利行業(yè)的理解。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也要關(guān)注商業(yè)零售業(yè)和消費(fèi)力的變化，關(guān)注零售企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和效率、承租能力，并以此為依據(jù)調(diào)整自身的開(kāi)發(fā)、招商和運(yùn)營(yíng)策略，從而滿足市場(chǎng)消費(fèi)、零售企業(yè)拓展以及投資者資產(chǎn)管理的需要。只有把握好上述商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件和專(zhuān)業(yè)條件，商業(yè)地產(chǎn)的金融合作才能收到實(shí)際效果，金融機(jī)構(gòu)也才能真正對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生直接的資金支持和資金拉動(dòng)。
第三，專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)為先，個(gè)性化的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為后。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)中的高科技產(chǎn)品，需要遵循專(zhuān)業(yè)化的程序和邏輯序列，核心的要求是一切從商業(yè)運(yùn)營(yíng)出發(fā)。首先，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值取決于開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)籌能力，應(yīng)該形成招商持續(xù)改善的業(yè)務(wù)過(guò)程，使招商成為商業(yè)運(yùn)營(yíng)的組成部分。其次，商業(yè)地產(chǎn)所具有的六大特征都與租戶組合及其經(jīng)營(yíng)狀況具有直接的關(guān)聯(lián)，所以商業(yè)地產(chǎn)要“經(jīng)營(yíng)好租戶關(guān)系”。同時(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中，我們需要遵循“在市場(chǎng)定位下以運(yùn)營(yíng)為先導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃”，以長(zhǎng)期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系為基準(zhǔn)，確定合理的商業(yè)組合，根據(jù)商戶的需要開(kāi)發(fā)物業(yè)，以創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)增進(jìn)租戶銷(xiāo)售和利潤(rùn)增長(zhǎng)，這是提高商業(yè)地產(chǎn)成功率的專(zhuān)業(yè)條件。
第四，持續(xù)性的商業(yè)運(yùn)營(yíng)為先，選擇性的動(dòng)態(tài)招商為后。從目前情況看，中國(guó)很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是把開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)相對(duì)割裂的，MALLCHINA在對(duì)全國(guó)64家購(gòu)物中心的綜合研究中發(fā)現(xiàn)，在這些購(gòu)物中心中，它們的招商并不是獨(dú)立存在的，招商構(gòu)成了其運(yùn)營(yíng)計(jì)劃中的一個(gè)重要組成部分；同時(shí)，由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的改善需要通過(guò)租戶組合的變化來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)、順應(yīng)市場(chǎng)，因此招商一定是一項(xiàng)持續(xù)性的工作，是隨時(shí)都在進(jìn)行的動(dòng)態(tài)業(yè)務(wù)內(nèi)容。這是“傳統(tǒng)購(gòu)物中心”對(duì)中國(guó)新興商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商非常有價(jià)值和有幫助的一個(gè)啟示。
商業(yè)地產(chǎn)的投資收益體現(xiàn)為長(zhǎng)期性和可持續(xù)性，堅(jiān)持準(zhǔn)確定位———運(yùn)營(yíng)計(jì)劃———商業(yè)規(guī)劃和租戶組合———工程開(kāi)發(fā)———管理創(chuàng)新是保證商業(yè)地產(chǎn)取得最大收益的程序保證，其各自關(guān)系體現(xiàn)為開(kāi)發(fā)是運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)，招商是運(yùn)營(yíng)的組成部分。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)需要細(xì)節(jié)化的商業(yè)管理和物業(yè)管理，表現(xiàn)為通過(guò)租戶組合空間品質(zhì)化和功能化的不斷創(chuàng)新提升其吸引力和消費(fèi)力。與此同時(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，我們還必須認(rèn)識(shí)到，不同商戶具有的不同的經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)效率將直接影響其承租能力，進(jìn)而也會(huì)影響到商業(yè)物業(yè)的增值能力，所以選擇優(yōu)質(zhì)商戶是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值提升的重要基礎(chǔ)。
我認(rèn)為上述商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“四先四后”原則是保持城市建設(shè)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和諧關(guān)系的最重要的支撐力量，二者之間的和諧關(guān)系是產(chǎn)生雙向積極推動(dòng)的基礎(chǔ)，也是從失敗項(xiàng)目教訓(xùn)轉(zhuǎn)化而來(lái)的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)認(rèn)識(shí)的一種深化，在這種深化過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)的本來(lái)面目將得以還原，專(zhuān)業(yè)化的思維和理性心態(tài)將日趨增強(qiáng)，配套性政策也將基于城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要而趨于完善，二者之間的和諧關(guān)系將會(huì)使中國(guó)更多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“從形似演變?yōu)樯袼啤�，成為真正的商業(yè)地產(chǎn)。
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):827