結(jié)合規(guī)劃做商業(yè)

    商業(yè)地產(chǎn)是依賴市場規(guī)模的擴(kuò)大而形成的，其發(fā)展水平已經(jīng)成為城市現(xiàn)代化發(fā)展程度的重要標(biāo)志，商業(yè)地產(chǎn)不再是簡單的商業(yè)業(yè)態(tài)，而是城市基本建設(shè)的需求，關(guān)系到民生和城市民需，關(guān)系到城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展的速度。

由于缺乏有效控制，新城商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商通常是自行根據(jù)市場預(yù)期進(jìn)行配置，以住宅底商、臨街商鋪等形式呈散點(diǎn)狀分布，無法在短期內(nèi)形成具有城市影響力的規(guī)模商業(yè)，造成小型商業(yè)地產(chǎn)過量開發(fā)，卻又難成規(guī)模的矛盾。因此新城在發(fā)展商業(yè)時(shí)，必須通過制定科學(xué)的城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃來加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范管理。

城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃

從新城形成的內(nèi)部機(jī)制分類，當(dāng)前國內(nèi)的大多數(shù)新城開發(fā)，屬于“建設(shè)項(xiàng)目配套型”新城，往往是圍繞核心城市的重大建設(shè)項(xiàng)目或具體功能定位發(fā)展起來的，新城總體規(guī)劃與新城所承擔(dān)的城市功能和定位有密切關(guān)系。

城市功能指引城市規(guī)劃

城市規(guī)劃是對城市功能的科學(xué)總結(jié)和實(shí)施，城市功能定位指明了城市規(guī)劃的方向，在規(guī)劃中通過對地塊的劃分組合和建設(shè)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)居住、商業(yè)、交通、公共配套設(shè)施等城市功能。

以蘇州的平江新城為例。蘇州古城區(qū)的三大區(qū)域，平江、金閶、滄浪區(qū)都分別各自開發(fā)了新城，這三個(gè)新城的功能定位都是依托原有區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和功能而進(jìn)行延伸和擴(kuò)展的。金閶物流便捷、專業(yè)市場交易發(fā)達(dá)，因此金閶新城的主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)就定位以專業(yè)市場為主。滄浪新城歷史悠久，文化深厚，以居住為主要功能定位。平江新城依托平江觀前商圈深厚的商務(wù)商貿(mào)傳統(tǒng)，和幾大交通樞紐貫穿境內(nèi)的優(yōu)勢，商務(wù)商貿(mào)和交通樞紐就成為其定位和城市功能主要的關(guān)鍵詞。

城市規(guī)劃指引了商業(yè)的發(fā)展方向和定位，但城市規(guī)劃不能完全等同于商業(yè)規(guī)劃，開發(fā)商如何依據(jù)政府規(guī)劃進(jìn)一步作出開發(fā)規(guī)劃，還需要依賴更為明確的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。

商業(yè)規(guī)劃不等于城市規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃是在城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。從商業(yè)的城市功能來說，政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)新城特征，建立能夠服務(wù)不同消費(fèi)群體、涵蓋不同商業(yè)業(yè)態(tài)、擁有不同職能梯度商業(yè)設(shè)施的商業(yè)中心等級體系和布局，從而形成服務(wù)整體城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)形態(tài)。

從空間分布上來說，政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市功能定位，結(jié)合區(qū)域條件和資源進(jìn)行合理分布。

平江新城的控規(guī)圖顯示，該規(guī)劃將主要的商業(yè)用地圍繞在城市主干道人民路周邊，住宅用地分布在轄區(qū)兩翼，行政辦公配套穿插安置于新城中央?yún)^(qū)域，是符合規(guī)劃原則的。

從等級體系上來說，政府要充分結(jié)合集聚效益理論、中心地理論及級差地租理論，綜合考慮商業(yè)和房地產(chǎn)所同時(shí)具有的動態(tài)和復(fù)雜特點(diǎn)，在結(jié)構(gòu)上確定商業(yè)能級，明確其數(shù)量及空間分布，在規(guī)模上控制不同等級商業(yè)中心的開發(fā)大小及形態(tài)，避免項(xiàng)目的無序開發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的位置重疊及同類項(xiàng)目的同質(zhì)化競爭。

平江新城規(guī)劃人口15萬，鑒于其所在區(qū)域集合了幾大城市交通樞紐，又具備良好的商務(wù)商貿(mào)傳統(tǒng)，其商圈輻射能級被定位為蘇州最重要的交通樞紐中心和市域次級商務(wù)商貿(mào)中心，具有較大的發(fā)展空間。因此，平江新城規(guī)劃的10平方公里面積中，重點(diǎn)規(guī)劃的中央商務(wù)商貿(mào)區(qū)占地面積就達(dá)到2.68平方公里，占比26.8%。

對于中央商務(wù)商貿(mào)區(qū)的商業(yè)等級和空間排布，平江新城規(guī)劃將以萬達(dá)為中心，東西軸線發(fā)展高端商業(yè)，城市綜合體為主要模式，計(jì)劃再造幾個(gè) “萬達(dá)廣場”；南北軸線則發(fā)展中高端商務(wù)商貿(mào)。

同時(shí)平江新城明確了高端商業(yè)10%，中高端商業(yè)60-70%，便民商業(yè)20-30%的規(guī)�？刂票壤�。

在商業(yè)業(yè)態(tài)上，平江新城計(jì)劃引進(jìn)蘇城首個(gè)24小時(shí)家庭式購物中心（即APM商業(yè)），結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的資源優(yōu)勢，打造具有新城特色的商業(yè)地標(biāo)和文化。

從土地運(yùn)營和規(guī)劃角度來看，商業(yè)地塊大小分割，商業(yè)地塊周邊配套交通條件、公共交通系統(tǒng)、道路系統(tǒng)等，將直接影響商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營，是城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中需要重點(diǎn)考慮的。

平江新城早期規(guī)劃中，商業(yè)地塊分割較小，為后期開發(fā)帶來了困惑。人民路濱水商業(yè)街項(xiàng)目，就因劃分為7小塊出讓，為5家開發(fā)商所得而遲遲難以落定建設(shè)，政府在后期不得不花大力氣協(xié)調(diào)以實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)。平江區(qū)政府也因此開始轉(zhuǎn)變，從整體運(yùn)營角度進(jìn)行土地劃分和出讓。

商業(yè)規(guī)劃的依據(jù)原則

事實(shí)上，當(dāng)前國內(nèi)大多數(shù)城市在新城規(guī)劃方面都能做到科學(xué)合理規(guī)劃�？偨Y(jié)影響新城商業(yè)規(guī)劃和發(fā)展成功的諸多因素可以發(fā)現(xiàn)，城市商業(yè)規(guī)劃主要是依據(jù)以下幾個(gè)原則來進(jìn)行的。

與城市發(fā)展相結(jié)合。根據(jù)城市的發(fā)展定位、發(fā)展方向、步驟及實(shí)施政策等來確定商業(yè)規(guī)劃的布局、業(yè)態(tài)、規(guī)模、政策。形成布局科學(xué)、結(jié)構(gòu)合理、配置設(shè)施完善、具有較強(qiáng)的輻射能力和競爭力的網(wǎng)絡(luò)格局。

與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)群體分布和購買力水平分析，合理確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量、規(guī)模、檔次。

與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃必須堅(jiān)持與旅游、文化、會展、制造等產(chǎn)業(yè)的互相配合，聯(lián)動發(fā)展，以創(chuàng)造新的市場需求，開發(fā)新的商貿(mào)服務(wù)業(yè)空間。

與結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合。根據(jù)不同商業(yè)區(qū)域的特點(diǎn)，確定各業(yè)態(tài)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的類型、規(guī)模和數(shù)量，在保證基本消費(fèi)，鼓勵業(yè)態(tài)多樣化，突出地域特點(diǎn)。

與文化傳承相結(jié)合�，F(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展要充分體現(xiàn)所處地域的歷史文化特色，在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的改造和建設(shè)中，塑造獨(dú)具特色的商業(yè)景觀、商業(yè)文化和商業(yè)形象。

與持續(xù)發(fā)展相結(jié)合。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”，可持續(xù)發(fā)展的道路，促進(jìn)社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

結(jié)合規(guī)劃做商業(yè)

商業(yè)發(fā)展與當(dāng)?shù)卣�策及政府�?guī)劃關(guān)系密切，尤其是新城商業(yè)，政府規(guī)劃對其前景有著決定性作用。如前文所說，城市發(fā)展的戰(zhàn)略高度決定了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向，商業(yè)發(fā)展與政府規(guī)劃是可以良好互補(bǔ)的。在政府規(guī)劃明確后，如何通過政府在規(guī)劃在定位、規(guī)劃、配套上進(jìn)行全面安排和長遠(yuǎn)策劃，根據(jù)商圈、地域特點(diǎn)和發(fā)展?jié)摿�進(jìn)行合理的商業(yè)模式組合和定位，是開發(fā)商需要重點(diǎn)考慮的問題。

把握商業(yè)開發(fā)與新城總體建設(shè)進(jìn)度也是開發(fā)商需要重點(diǎn)關(guān)注的。在時(shí)序上同步或適當(dāng)滯后，有利于更好的滿足城市發(fā)展的配套需求；在商業(yè)模式和業(yè)態(tài)上適當(dāng)超前，有利于發(fā)揮商業(yè)對城市發(fā)展的推進(jìn)作用。

于此同時(shí)，商業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)重視提升自己的城市功能。從目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，還處于較為單一的開發(fā)模式，開發(fā)試點(diǎn)基本在項(xiàng)目本身，承擔(dān)城市功能的區(qū)域角色常被忽略。隨著城市化進(jìn)程的加快及新區(qū)的迅速發(fā)展，整體區(qū)域協(xié)調(diào)、統(tǒng)一發(fā)展將成為未來的消費(fèi)需求和社會需求，前瞻性的看待城市文化、區(qū)域價(jià)值，將社會功能有機(jī)融合將成為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最突出的核心競爭優(yōu)勢。

                                                          文/劉瑤

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