尋鋪新發(fā)現(xiàn) 成都商鋪之四大發(fā)展新趨勢(shì)

    在尋鋪過(guò)程中，記者發(fā)現(xiàn)，成都商鋪出現(xiàn)了幾大新趨勢(shì)：一是高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目由出售向持有轉(zhuǎn)變；二是商鋪出城的趨勢(shì)十分明顯，大量的社區(qū)商業(yè)成為新的投資機(jī)會(huì)；三是專業(yè)市場(chǎng)的第二次機(jī)會(huì)來(lái)臨。

租售變化

越來(lái)越多大商業(yè)中心只租不售

在城北，成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被定位于整個(gè)成都的城市商業(yè)副中心。萬(wàn)達(dá)方面透露，總體建筑規(guī)模約110萬(wàn)平方米的金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)就達(dá)到約30萬(wàn)平方米，它的商業(yè)規(guī)模是錦華城 (論壇 新聞)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的兩到三倍，其中只有十分之一約3萬(wàn)平方米的商鋪會(huì)對(duì)外銷售，90%的商業(yè)為萬(wàn)達(dá)自身持有。

最近銷售兩個(gè)小時(shí)就售完的龍湖·北城天街 (論壇 新聞)，40萬(wàn)平米商業(yè)都是龍湖自己持有商業(yè)，上周末對(duì)外銷售的只是1.5萬(wàn)平方米的少量商業(yè)。

地下商業(yè)街地一大道為了保持整體運(yùn)營(yíng)的品質(zhì)，也將對(duì)外銷售的比例控制在20%。

綠地 (論壇 新聞)城北世紀(jì)城 (論壇 新聞)項(xiàng)目、城西國(guó)際花都項(xiàng)目，都是體量巨大的城市綜合體項(xiàng)目，也是采取只租不售的經(jīng)營(yíng)方式。

對(duì)于如此多的城市商業(yè)項(xiàng)目加大自持物業(yè)比重，甚至只租不售，業(yè)內(nèi)人士樊邦勇接受成都商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“產(chǎn)權(quán)分割的商鋪對(duì)于成都很多投資者來(lái)說(shuō)，基本上就是教訓(xùn)”，產(chǎn)權(quán)分割的商業(yè)中能夠經(jīng)營(yíng)成功的案例真的很少。四川省商業(yè)連鎖協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春對(duì)此有一個(gè)形象的比喻：沒(méi)有商業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)，LV旁邊招進(jìn)一家串串香，這種商業(yè)肯定是沒(méi)有辦法持續(xù)的。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商集中持有商業(yè)周邊的小部分商業(yè)，樊邦勇表示，靠近大樹(shù)好乘涼，所以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和北城天街的少量商業(yè)銷售，遭到搶購(gòu)。

區(qū)域變化

尋鋪，走出主城區(qū)

主城區(qū)一鋪難求，一些城市熱點(diǎn)新區(qū)的鋪面也是炙手可熱，在大源組團(tuán)，保利 (論壇 新聞)心語(yǔ)的社區(qū)商鋪價(jià)格不菲，悄悄的就要賣光了。

四川省商業(yè)地產(chǎn)連鎖協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春告訴成都商報(bào)記者，他現(xiàn)在經(jīng)常推薦朋友到郫縣、新都去買鋪?zhàn)�，因�(yàn)樵谌搅⒋嚎磥?lái)，城市中心不再是消費(fèi)者的唯一選擇，成都人的消費(fèi)習(xí)慣將依托城市綜合體展開(kāi)，從目前伊藤、萬(wàn)達(dá)來(lái)看，人們的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)改變，只有能夠改變?nèi)藗兩�活方式的商業(yè)模式才有真正的價(jià)值。在冉立春看來(lái)，春熙路上有些鋪?zhàn)佣假u到20萬(wàn)元了，不知道什么樣的商業(yè)經(jīng)營(yíng)可以支撐這樣的回報(bào)，而二三圈層一些新城中心的租金回報(bào)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市中心物業(yè)。

資深投資人士周兵認(rèn)為，在大量社區(qū)聚集的新區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域，或者是主題經(jīng)濟(jì)，比如校園地產(chǎn)等等，都是新興城市區(qū)域不錯(cuò)的選擇，當(dāng)然交通也是不可忽略的因素，尤其是軌道交通，在目前成都十條地鐵線路的規(guī)劃，對(duì)于商業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)特別重要的信號(hào)，因?yàn)樯虡I(yè)配套一定是沿地鐵站口為依托而布局的，對(duì)于主城區(qū)之外的組團(tuán)，可以多看些地鐵規(guī)劃，提前介入。

而大開(kāi)發(fā)商在主城區(qū)外開(kāi)發(fā)的大項(xiàng)目，也是商鋪集中向主城區(qū)外發(fā)展的根本原因。在今年2月份，龍湖拿下成都高新西區(qū)核心商業(yè)配套區(qū)450畝地塊，成都商報(bào)記者在成都龍湖了解到，該地塊地上總建筑面積為122萬(wàn)平米，其中，商業(yè)規(guī)劃所占比例為60%，商業(yè)面積近70萬(wàn)平方米。這一消息公布后，一些先知先覺(jué)的投資者開(kāi)始密切關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，或者是在龍湖地塊周邊提前買下投資品，等到大項(xiàng)目帶來(lái)的商業(yè)投資機(jī)會(huì)。

新區(qū)潛力

居住外遷潮下，郊區(qū)商業(yè)崛起

樊邦勇表示，諸如城南的大源組團(tuán)，城西的光華新城，外雙楠武侯新城，郫縣中信蜀都，乃至近郊的雙流空港、金堂、新都、溫江、郫縣、大邑、都江堰等等，都有不錯(cuò)的投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)。因?yàn)殡S著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)外遷，就業(yè)和居住出現(xiàn)外遷潮，這是必然趨勢(shì)，所以，每一個(gè)傳統(tǒng)意義上的郊區(qū)，現(xiàn)在都是將來(lái)的城市新區(qū)，都有不錯(cuò)的投資潛力。

在城南雙流近郊，雅居樂(lè)花園近期也推出臨街獨(dú)立商鋪，面積在80-1800平方米，據(jù)開(kāi)發(fā)商透露，上周末推出70套，基本售完。目前剩余少量獨(dú)立商鋪和社區(qū)內(nèi)街商鋪，價(jià)格9000元-12000元/平米。雅居樂(lè)花園推出的臨街獨(dú)立商鋪，可以做餐飲，70%是老業(yè)主買的，因?yàn)檫@個(gè)商業(yè)將為這2008畝的10萬(wàn)高端人群提供生活配套服務(wù)。

成都商報(bào)記者在藍(lán)光 (論壇 新聞)地產(chǎn)了解到，藍(lán)光在主城區(qū)外項(xiàng)目中，都推出了商業(yè)作為項(xiàng)目配套。在空港總部基地、公館1881、觀嶺國(guó)際社區(qū)、峨秀湖國(guó)際度假區(qū) (論壇 新聞)都規(guī)劃有商業(yè)，在公館1881，藍(lán)光將商鋪面積控制在700～900平方米范圍內(nèi)，打造了8棟700㎡左右 (論壇 新聞)、上下兩層的獨(dú)棟式臨街商館，以及1棟6000㎡超大私人會(huì)所式高端商業(yè)體，滿足高端商業(yè)未來(lái)租售的需求。而峨眉院子則是在峨眉山打造的商業(yè)街區(qū)，該項(xiàng)目是峨秀湖國(guó)際旅游度假區(qū)的門戶，建筑面積約40000平方米。該項(xiàng)目的建筑風(fēng)格是新川西仿古院落式商業(yè)街區(qū)，商業(yè)業(yè)態(tài)以酒樓、風(fēng)情客棧、休閑酒吧、茶館、特色風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)等為特色。據(jù)成都商報(bào)記者了解，其中70%的街區(qū)都將對(duì)外銷售。

專業(yè)市場(chǎng)

后荷花池時(shí)代也在繞城外

在最近的規(guī)劃中，成都將用3年到5年時(shí)間，將中心城區(qū)八大商品批發(fā)市場(chǎng)陸續(xù)遷至繞城高速外集中發(fā)展。在這個(gè)規(guī)劃建設(shè)中，一場(chǎng)類似東調(diào)大規(guī)模的城市文明復(fù)興開(kāi)始了，整個(gè)城市核心區(qū)將聚集更加高端的產(chǎn)業(yè)，金融、創(chuàng)意、高端服務(wù)業(yè)和居住區(qū)。在四個(gè)市場(chǎng)集中發(fā)展區(qū)重點(diǎn)發(fā)展服裝、機(jī)電、日用百貨等11類商品市場(chǎng)，預(yù)計(jì)到2020年其商品市場(chǎng)銷售額達(dá)到2500億元左右，成都將建成中西部批發(fā)貿(mào)易高地 (論壇 新聞)。

所有知道成都荷花池和五塊石財(cái)富秘密的人都知道，主城區(qū)內(nèi)的專業(yè)市場(chǎng)搬遷時(shí)，成都的專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入了后荷花池時(shí)代，對(duì)于上個(gè)世紀(jì)80年代，錯(cuò)過(guò)買1000元/平方米的荷花池鋪?zhàn)拥耐顿Y者來(lái)說(shuō)，這是財(cái)富牌桌上重新的一輪機(jī)會(huì)。當(dāng)時(shí)每平方米1000元左右的荷花池鋪面，現(xiàn)在的租金一個(gè)月每平方米可以高達(dá)200元，而就目前一些外遷專業(yè)市場(chǎng)的銷售來(lái)看，似乎對(duì)于“后荷花池時(shí)代”已經(jīng)早有覺(jué)察，很多市場(chǎng)的鋪面吸引的不但是商家，還有大量鋪面投資者。

樊邦勇認(rèn)為，對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，并不是普通投資者可以任意投資的，因?yàn)閷�業(yè)市場(chǎng)的投資需要技術(shù)門檻，最好是自己經(jīng)營(yíng)商業(yè)的商家，有經(jīng)驗(yàn)，也有資源。所以，樊邦勇表示，專業(yè)市場(chǎng)如果在管理上升級(jí)提升，規(guī)避分散產(chǎn)權(quán)商鋪的弊端，普通投資者還是可以選擇的。

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