淺析商鋪投資當(dāng)中常見(jiàn)品種之特點(diǎn)

    商鋪是實(shí)現(xiàn)商品交換的場(chǎng)所,隨著商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展,“購(gòu)物體驗(yàn)”和“感受服務(wù)”作為商鋪功能新的內(nèi)涵不斷得到提升。在投資方面，隨著商業(yè)因子沉淀商鋪增值，可以獲得相對(duì)住宅和其他地產(chǎn)產(chǎn)品較高的租金收益，并具有不動(dòng)產(chǎn)投資的屬性，不斷受到市場(chǎng)當(dāng)中擁有一定資金的中、小投資者青睞。在商鋪投資當(dāng)中常見(jiàn)的有以下幾種商鋪,住宅底商商鋪,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪,商業(yè)街商鋪,產(chǎn)權(quán)式商鋪。

1，住宅底商商鋪

顧名思義,底商是利用住宅區(qū)臨街1-2F底層樓體為主體，以社區(qū)的消費(fèi)人群做為主要客戶(hù)群體的商業(yè)地產(chǎn)形式，也是市場(chǎng)當(dāng)中主要的投資品種，這是由商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)所決定的。這種商鋪通過(guò)大量已經(jīng)成熟和逐步完善的社區(qū)、住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)、辦公區(qū)所沉淀的商業(yè)因子帶來(lái)各種消費(fèi)完成其投資回收。

特點(diǎn)：準(zhǔn)入的業(yè)態(tài)多樣化；總體市場(chǎng)供應(yīng)體量在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中所占比例較大；單個(gè)物業(yè)總價(jià)較低，易被中小投資者接受；面積一般以100平以下的小型鋪面和100-200間的中型鋪面為主；租金回報(bào)和租金年增長(zhǎng)穩(wěn)定，能為投資者提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益和收益預(yù)期；在作為質(zhì)押品時(shí)因自身升值和產(chǎn)租能力較好，受到金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)同，為投資者開(kāi)辟了新的融資渠道。

2.專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪

這類(lèi)商鋪對(duì)某一區(qū)域的商業(yè)因子沉淀依賴(lài)性不如住宅底商強(qiáng)，但與某一特定商業(yè)門(mén)類(lèi)或行業(yè)業(yè)態(tài)有著比較強(qiáng)列的依存關(guān)系，準(zhǔn)入業(yè)態(tài)相對(duì)單一，若依附生存的商業(yè)業(yè)態(tài)因市政改造，遷址或其他原因造成業(yè)態(tài)變化會(huì)對(duì)其造成十分重大的影響。

而該類(lèi)商鋪轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)其他門(mén)類(lèi)的能力較差，也構(gòu)成了此類(lèi)商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此類(lèi)商鋪的市場(chǎng)供應(yīng)量較小，市場(chǎng)對(duì)它的認(rèn)識(shí)程度不如前者深刻，但是在全國(guó)范圍內(nèi)也有較好投資案列，如筆者于5年前曾在浙江義務(wù)小商品城考察商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，一期使用面積約10平米的小鋪的年金收益越70-90萬(wàn)元，交易金額在1100-1400萬(wàn)元之間，為投資者帶來(lái)極為豐厚的回報(bào)。當(dāng)然這是很罕見(jiàn)的，也是基于當(dāng)?shù)乜涨鞍l(fā)展的小商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境而形成的特例。

3.商業(yè)街或中央商務(wù)區(qū)商鋪

因商業(yè)區(qū)多年的商業(yè)沉淀而成，多位于商圈核心，是商鋪當(dāng)中的優(yōu)質(zhì)品種，含金量很高。這類(lèi)商鋪的結(jié)構(gòu)特征與住宅底商商鋪的較為相似，但是也有一些區(qū)別，單體物業(yè)供應(yīng)體量一般較大，市場(chǎng)總體供應(yīng)量有限。結(jié)構(gòu)以框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)為主。

特征：商圈多為有一定年限商業(yè)沉淀的區(qū)域；客流量大，交易頻次高；商品交易附加值高，升值和產(chǎn)租能力也相應(yīng)較高；一般情況下出于業(yè)態(tài)的原因和物管的原因較少用做餐飲。

隨著商圈發(fā)展和輻射能力不斷提升，商業(yè)因子沉淀逐步豐富，商鋪?zhàn)陨淼纳虡I(yè)價(jià)值不斷提升，產(chǎn)租能力隨之提升，商鋪的含金量較好。但是市場(chǎng)供應(yīng)量稀少，通常一鋪難求。

但是，在后期打造的很多商業(yè)街市當(dāng)中，因應(yīng)供應(yīng)過(guò)大，超出商圈的最佳配比比例，造成租金水平常年處于低位；有的前期售價(jià)較高，后期的升值空間已被提前挖掘，租金超出市場(chǎng)平均水平，難以對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行后期培育，所以收效不是很好，也造成投資者一定的風(fēng)險(xiǎn)。

4.產(chǎn)權(quán)商鋪

這類(lèi)商鋪是位于SHOPPING-MALL，購(gòu)物中心，百貨商場(chǎng)當(dāng)中的商鋪，屬性是鋪位。

特征：無(wú)明顯四至和邊界；對(duì)商圈商業(yè)機(jī)構(gòu)和賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理水平尤為依賴(lài)，而且應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求，公共空間較大，公攤系數(shù)較高，一般都在30%-50%之間；對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)水平、管理水平和商圈的依賴(lài)因素十分重，通常經(jīng)營(yíng)、管理機(jī)構(gòu)的水品和所處商圈的重要性是其在投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面最為重要的考量因素。

但是，擁有眾多成功操作案例的商業(yè)機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理水平較好的商業(yè)機(jī)構(gòu)持有或投放的產(chǎn)權(quán)商鋪仍被大量投資者所鐘情，造成此類(lèi)商鋪的兩極分化，好的被強(qiáng)，不好的你推我搡。

而在全國(guó)范圍內(nèi)也有較為失敗的投資案列，比如成都市打造的熊貓城城市綜合體案例，供應(yīng)體量60萬(wàn)方，試圖在供應(yīng)體量上追逐商業(yè)綜合體的巔峰，但商業(yè)業(yè)態(tài)定位不清，內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)安排混亂，選址不當(dāng)，處在春熙路商圈陰影之下等原因，造成大量前期投資者長(zhǎng)期投資無(wú)回報(bào)，養(yǎng)鋪周期過(guò)長(zhǎng)。

鑒于房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控深入，政策導(dǎo)向和市場(chǎng)情勢(shì)均引導(dǎo)投資性資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的情況下，通過(guò)對(duì)上述商鋪的簡(jiǎn)單介紹，供投資者提高對(duì)商鋪的認(rèn)識(shí)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

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