專業(yè)市場策劃：如何評判低風險高價值商鋪？

 “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內容。希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機構。
     商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的綜合性投資管理機構。

   1、商業(yè)產(chǎn)品細分可主要分為社區(qū)底商商鋪、商業(yè)街商鋪、購物中心商鋪及批發(fā)（物流）市場商鋪，前兩種按屬性都可統(tǒng)稱為獨立產(chǎn)權街鋪，后兩種按屬性都可統(tǒng)稱為分割式產(chǎn)權商鋪，總體產(chǎn)權街鋪的投資風險要小于分割式產(chǎn)權商鋪，再細分排序的話，按投資風險由小到大的商鋪類型示意為：社區(qū)底商 < 商業(yè)街 < 批發(fā)（物流）市場 < 購物中心商鋪。以上僅代表一般情況，也不排除有特例。 

　　2、在投資時除了要選對產(chǎn)品以外，從中觀及微觀上要注重商鋪產(chǎn)品升值潛力及物業(yè)本身的可用性，從中觀層面應主要關注：

　　區(qū)域規(guī)劃。從商鋪位置而言看，區(qū)域是否未來有機會成為城市分商業(yè)中心，如果有則商鋪升值潛力大；

　　區(qū)域是否有人口更新或聚集機會。如果區(qū)域未來會成為高檔住宅聚集區(qū)，人口密度是否在未來會有顯著增長，則商鋪升值潛力大；

　　區(qū)域道路是否有重新規(guī)劃的可能，如果道路規(guī)劃后使項目可視度與可達度均可更佳，則商鋪具升值潛力。

　　3、從商鋪物業(yè)本身的微觀層面而言，一個商鋪如果能夠滿足多種業(yè)態(tài)的經(jīng)營需求，則相對越有價值。具體考慮主要指標示意如下：

　　有無餐飲條件預留，如排煙、燃氣、上下水等；

　　層高是否達到正常標準，一般在未裝修前應達到4.5米為佳；

　　是否有停車位置安排；

　　外圍交通是否合理，而不必繞行很長路線才可到達；

　　商鋪可視度是否良好，一般可視度越高則越具價值。如在高架橋下的商鋪就是可視度不佳的典型；

　　4、購買包租式產(chǎn)權商鋪要注意包租人是否有能力保障回報，一般對于看起來過于完美，沒有風險的投資產(chǎn)品需要慎重選擇。

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