商業(yè)地產(chǎn)投資趨勢(shì)及建議

　　隨著住宅限購(gòu)政策的進(jìn)一步升級(jí)，三四線城市中的臺(tái)州已經(jīng)出臺(tái)了限購(gòu)政策，雖然業(yè)內(nèi)稱其限購(gòu)政策形同虛設(shè)，但臺(tái)州對(duì)于中央限購(gòu)政策升級(jí)的回應(yīng)實(shí)則形式大于內(nèi)容，這不免讓市場(chǎng)又一次進(jìn)入恐慌狀態(tài)。開發(fā)商恐慌作為其利潤(rùn)主戰(zhàn)場(chǎng)的二三線城市從此也如一二線城市一樣開始變得十分艱難，而對(duì)于一二線城市限購(gòu)門外的購(gòu)房者也恐慌以后房子難買，地方政府也恐慌，特別是剛剛靠土地出讓而發(fā)跡的三四線政府，土地財(cái)政無(wú)法實(shí)現(xiàn)，何處還可以生財(cái)？當(dāng)然限購(gòu)政策升級(jí)所牽涉到得所有利益集團(tuán)及購(gòu)房者，多方均處在暗暗角力的狀態(tài)，市場(chǎng)究竟會(huì)走向何方，我們無(wú)法預(yù)知，因?yàn)檫@已經(jīng)不是一個(gè)傳統(tǒng)意義的市場(chǎng)。

　　在通脹高企，物價(jià)飛漲的年代，股市有風(fēng)險(xiǎn)，住宅不能投資，金價(jià)不穩(wěn)定，那我們的資金還能去向何方，什么樣的投資對(duì)象能夠保證我們的資金可以保值增值？在“豆你玩”，玉米白菜等投資熱過(guò)后，所以的投資者冷靜下來(lái)均將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。

　　那商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及投資是否就所向披靡呢？不一定！對(duì)開發(fā)商特別是一直以住宅開發(fā)為主業(yè)的開發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常陌生的領(lǐng)域，所以的開發(fā)模式完全不同于住宅地產(chǎn)，所以其過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)基本沒(méi)有太多用途。而對(duì)于投資者而言，商業(yè)地產(chǎn)投資所牽涉的稅費(fèi)與經(jīng)營(yíng)模式與住宅物業(yè)又截然不同，有經(jīng)驗(yàn)的投資者還好，對(duì)于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的投資者，極有可能會(huì)陷入投資陷阱中。特別是限購(gòu)令出臺(tái)后，一二線城市已經(jīng)有大量的資金進(jìn)入作為規(guī)避政策及風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)地產(chǎn)，媒體對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資中所存在的陷阱及泡沫已多有報(bào)道，那市場(chǎng)是否就此停頓，任由政策淫威？

　　有先見(jiàn)之名的開發(fā)商和投資者率先說(shuō)NO！因?yàn)樗麄円呀?jīng)發(fā)現(xiàn)了未來(lái)幾年的投資區(qū)域以及利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　作為此次限購(gòu)受益的三四線城市，其住宅銷售火爆，但其商業(yè)開發(fā)卻基本空白，居民的消費(fèi)場(chǎng)所基本還處于菜市場(chǎng)、小型商場(chǎng)或商店等這些地方，沒(méi)有所謂的購(gòu)物中心、購(gòu)物廣場(chǎng)等。而作為去三四線城市及縣城鎮(zhèn)等地購(gòu)房的購(gòu)房者，他們很多都是外出工作，節(jié)假日回去消費(fèi)，平常便是老人小孩在家消費(fèi)、也包括一部分的中青年女性。這樣的特點(diǎn)孕育著商業(yè)地產(chǎn)的極大商機(jī)，特別是三四線城市集中的區(qū)域。

　　目前在三四線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，其開發(fā)的物業(yè)形態(tài)以專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)住宅綜合體、商業(yè)綜合體等為主。而開發(fā)商對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式則有持有、分散產(chǎn)權(quán)銷售為主、持有銷售混合運(yùn)營(yíng)等為主。

　　面對(duì)形式如此多變的商業(yè)物業(yè)，投資者需要找到一個(gè)物有所值、物超所值的物業(yè)則需要明亮的眼睛、冷靜的思考及敏銳的判斷力。對(duì)此，滿堂紅商鋪部的諸多經(jīng)驗(yàn)豐富的置業(yè)顧問(wèn)為廣大的投資者提出以下建議以供參考：

　　(1)對(duì)于三四線城市的商用物業(yè)，我們建議投資街鋪時(shí)需要考慮鋪面所處的地段、可營(yíng)業(yè)態(tài)及未來(lái)的發(fā)展前景等因素；

　　(2)對(duì)于目前大事宣傳專業(yè)市場(chǎng)鋪或者商場(chǎng)鋪，我們建議購(gòu)買時(shí)一定要先弄清楚開發(fā)商對(duì)于其商場(chǎng)的綜合定位以及未來(lái)的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，若所有的鋪面均產(chǎn)權(quán)分散賣則需要考慮其周邊的市場(chǎng)的需求是否能夠支撐起如此大量的鋪面租賃以及開發(fā)商是否進(jìn)行統(tǒng)一的招商及物業(yè)管理；若不是全部拆散賣，則需要考慮開發(fā)商對(duì)其持有部分的商業(yè)的經(jīng)營(yíng)定位和招商計(jì)劃及進(jìn)展，以及對(duì)散賣鋪面的招商定位以及實(shí)際的市場(chǎng)中商家的需求。此外，還需要對(duì)整個(gè)區(qū)域的未來(lái)發(fā)展以及同區(qū)域內(nèi)是否有同類項(xiàng)目存在，未來(lái)的商鋪?zhàn)赓U的競(jìng)爭(zhēng)是否激烈等因素。

　　(3)最重要的是，投資者自身的實(shí)力�，F(xiàn)在準(zhǔn)備金率高企，且未來(lái)繼續(xù)提高準(zhǔn)備金率的可能性加大，面對(duì)銀行資金量收緊，建議客戶盡量手頭資金備足。

　　(4)政策走向。雖然目前的主流是政策在未來(lái)2-3內(nèi)較難改變主趨勢(shì)，但投資者需要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家的金融政策、產(chǎn)業(yè)政策以及房地產(chǎn)政策等相關(guān)政策，從而為自己在投資路上掘到一桶又一桶金。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資比住宅投資不管是手續(xù)還是稅費(fèi)等相應(yīng)的手續(xù)都比住宅投資來(lái)的麻煩，我們建議，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)盡量的尋找專業(yè)的置業(yè)專家，從而避免一些不必要的煩惱。

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