看朝天門市場"搬家"迷局

  9月5日，南岸區(qū)政府在市政府公眾信息網(wǎng)上發(fā)布消息，隨著朝天門市場啟動整體搬遷至南岸區(qū)迎龍鎮(zhèn)，相關(guān)的交通配套也將隨之完善。朝天門長途汽車站將隨朝天門市場同步搬遷到南岸區(qū)迎龍鎮(zhèn)，最快于明年交易市場在迎龍投入使用時，開通客運(yùn)線路營運(yùn)。
   南岸區(qū)交通局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，朝天門市場搬遷到迎龍后，針對新市場區(qū)位較遠(yuǎn)、交通不便的問題，將通過完善陸運(yùn)和水運(yùn)交通配套，形成迎龍鎮(zhèn)暢通的商貿(mào)物流配送體系。其中，包括整體遷入朝天門長途汽車站，增加貨運(yùn)功能，構(gòu)建輻射西南的長途客貨運(yùn)輸系統(tǒng)。

據(jù)介紹，目前南岸區(qū)正會同市交運(yùn)集團(tuán)，制訂朝天門長途汽車站搬遷到迎龍鎮(zhèn)的相關(guān)規(guī)劃及建設(shè)事宜。搬遷后的車站名將更改為迎龍長途汽車站，屆時將新增開更多的班車線路。

    位于南岸迎龍鎮(zhèn)的新朝天門市場一期工程將于今年10月動工，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)建成。按照市政府的規(guī)劃，屆時，朝天門市場將整體搬遷。

　　事實(shí)上，交通擁擠、配套落后的朝天門市場搬遷的消息，已經(jīng)流傳多年。之所以一直未動，錯綜復(fù)雜的利益糾結(jié)，是一個重要原因。也正因?yàn)榇�，朝天門市場這次是不是真能搬得動，更多的將取決于決策層的魄力和決心。

　　交通擁擠，缺少倉庫，火災(zāi)隱患突出

　　經(jīng)營戶生意越來越難做

　　向紅是朝天門大正市場2樓的商戶，對于目前的服裝生意，她的感受是“越來越難做”。

　　2009年，向紅開始經(jīng)營這個不足10平方米的鋪面，當(dāng)時的年租金是18萬，她每月能盈利2萬～3萬元。目前，這個鋪面的租金已經(jīng)降到9萬，但向紅的月收入?yún)s不到2萬元。

　　租金降低，為什么商戶的利潤反而降低了呢？

　　向紅認(rèn)為，大品牌搶占市場和電子商務(wù)的興起所帶來的沖擊客觀存在，但近幾年朝天門不斷惡化的交通，導(dǎo)致整體客流量減少也是事實(shí)。

　　“每天早上六七點(diǎn)鐘開市的時候，堵車半個小時的現(xiàn)象很普遍，有時甚至要堵兩個小時以上。本來小品牌服裝利潤就越來越薄，不少一直在朝天門拿貨的零售商感覺生意越做越累�！彼�說，她的不少客戶已經(jīng)轉(zhuǎn)行，這與朝天門擁堵的交通有很大關(guān)系。

　　造成堵塞的主要原因之一是公交車�！巴獾厝税殉�天門的公交車稱為公交火車，意思是一輛接著一輛，難有間歇。”朝天門市場管理處黨支部副書記劉瑋介紹，朝天門是多條公交線路的終點(diǎn)站，共有27條公交線路，同時還有一個長途汽車站，每天的人流量為15萬人。

　　公交車導(dǎo)致?lián)矶�，為什么不減少線路？“大部分客戶都是從區(qū)縣來，以經(jīng)營中低端產(chǎn)品為主的零售商，他們更愿意選擇便宜的公交車�！眲�瑋介紹。

　　向紅的另一苦惱是庫房的緊缺。她的庫房是大正商場7樓用柵欄隔離出來的“鐵籠子”。

　　因?yàn)榇笳�市場門口沒有停車場，每次進(jìn)貨回來，她都需要事先約好力夫就地等待，貨車停在馬路中央，她同棒棒們一道飛快地把貨搶運(yùn)下來，然后等電梯上7樓庫房，如果電梯打擠，需要人力扛上去。把貨從庫房搬運(yùn)到鋪面，同樣“要流多大一身汗”。

　　能租上庫房，向紅已經(jīng)算是幸運(yùn)，更多的商戶需要在市場周邊租用住房當(dāng)庫房。據(jù)朝天門國際商貿(mào)城公司統(tǒng)計(jì)，朝天門市場的營業(yè)面積是33.84萬平方米，專業(yè)庫房只有1.8萬平方米，營業(yè)面積與庫房的比例為18：1，而合理的比例應(yīng)該是1：1。

　　最讓向紅擔(dān)憂的是消防安全，“一旦發(fā)現(xiàn)有人在商場抽煙，所有的商戶都會高度緊張，”她說。由于缺少倉庫，朝天門不少商場鋪面與鋪面之間的通道堆滿貨物，她認(rèn)為這存在著巨大的消防隱患。

　　公開資料顯示，朝天門市場建立20多年來，已經(jīng)發(fā)生5次火災(zāi)，最嚴(yán)重的一次是1995年5月27日的第三交易區(qū)特大火災(zāi)，共燒毀攤位297個，房屋過火面積2712平方米，燒毀物資折價200余萬元。

　　渝中區(qū)消防支隊(duì)工程師趙登武認(rèn)為，朝天門市場29個交易區(qū)中，有26個在高層建筑內(nèi)，而高層建筑滅火是“世界性難題”。由于部分交易區(qū)是倉庫改建而成，建筑之間防火間距不足，加上有些商戶擅自在防火間距內(nèi)設(shè)置攤位，搭建違章建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)極易造成火燒聯(lián)營之勢。

　　事實(shí)上，在朝天門市場消防通道被占用的情況很普遍，在一些消防通道，甚至有人開辦小餐館，鍋底下的明火左右不足5米就是服裝、鞋帽、箱包等易燃物品。

　　一個名為“老重慶”的網(wǎng)友在天涯論壇發(fā)帖稱：朝天門市場至尚未改造的望龍門、儲奇門、十八梯一線，已經(jīng)成為高樓林立的渝中半島的“一塊疤”。

　　歷次傳言要搬遷，朝天門依然

　　只聽樓梯響，未見人下來

　　今年8月26日，重慶市政府召開朝天門市場遷建工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議，會議透露出一個重要信息：朝天門市場將遷往南岸區(qū)迎龍鎮(zhèn)。這是官方首次正式發(fā)布該市場搬遷的消息。

　　“朝天門這次真的要搬？”在朝天門盛隆商場，一經(jīng)營床上用品的商戶對記者的提問不以為然。此前，關(guān)于朝天門搬遷的消息從沒有停歇，他已經(jīng)麻木了。

　　據(jù)了解，朝天門市場搬遷的消息最早于2005年8月開始流傳。受此影響，2006年底，一些商戶陸續(xù)搬遷到江北盛世金源商貿(mào)城，有的一次就在那邊買下幾萬平方米的鋪面。

　　2007年6月7日，渝中區(qū)政府某主要領(lǐng)導(dǎo)在做客新華網(wǎng)時曾表示：朝天門是我市中央商務(wù)區(qū)的金三角之一。業(yè)內(nèi)人士分析，這似乎從另一方面印證了朝天門市場搬遷的可能性不大。

　　2007年8月21日，朝天門工商所稱：朝天門搬遷根本就沒有納入渝中區(qū)、重慶市兩級政府的議事日程。

　　“說說而已，不會真搬，”這位商戶認(rèn)為，朝天門搬遷“只聽樓梯響，未見人下來”，除了客戶對于地域的依賴，還在于“能不能把現(xiàn)在這群人擱得平”。

　　據(jù)了解，目前朝天門不少商鋪為貸款購買，用租金償還按揭，一旦搬遷，老市場商鋪貶值，還貸風(fēng)險大增。同時，由于市場本身由商戶培育，房東在商戶面前反而顯得弱勢。很多商戶一二十年前和房東簽訂租賃合同，即便自己不經(jīng)營了，房東也不能收回其使用權(quán)，商戶將商鋪層層轉(zhuǎn)租，有的甚至轉(zhuǎn)租了7、8次，層層加碼，商戶每年都能獲得固定的轉(zhuǎn)租收入�！胺繓|收不回使用權(quán)，這在全國類似市場都是慣例�！眲�瑋說。

　　因?yàn)槌�天門搬遷涉及到眾多商家的利益，渝中區(qū)商委負(fù)責(zé)人曾對媒體表示“這個問題太敏感了�！�

　　敏感的還不只于此。

　　據(jù)了解，朝天門市場每年給渝中區(qū)提供的稅收為7000萬元左右，這還不包括物業(yè)稅、所得稅和租賃稅，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)全部稅收近2億元。2010年渝中區(qū)財(cái)政收入為130億元，朝天門為區(qū)級財(cái)力的貢獻(xiàn)不算大。

　　但是，據(jù)渝中區(qū)一位不愿透露姓名的官員介紹，以商貿(mào)、金融為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)，在渝中區(qū)的占比高達(dá)90%以上。其中，以2008年為例，該區(qū)批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值64.9億元，占GDP的比重達(dá)到19.9%。

　　“分析一種業(yè)態(tài)的價值，不能只看財(cái)稅貢獻(xiàn)，更要看它在區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局中的分量，看它的發(fā)展?jié)摿�。從功能上講，朝天門算是解放碑中央商務(wù)區(qū)的左膀右臂，”這位官員說，放這樣一個市場走，幾乎等同于放棄區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一種業(yè)態(tài)，“誰都會舍不得”。

　　這種“舍不得”，還來自于主城另一強(qiáng)勁商圈——觀音橋的競爭。資料顯示，2008年以來，觀音橋商圈已在多個節(jié)慶假日的銷售額超過解放碑。

　　這位官員透露，解放碑的主力業(yè)態(tài)是金融，商貿(mào)流通的主戰(zhàn)場是朝天門，渝中區(qū)曾謀劃朝天門的“騰籠換鳥”，“在位置不變、面積不變的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)發(fā)展訂單貿(mào)易、網(wǎng)上貿(mào)易、電子商務(wù)以及展示貿(mào)易。今后市民足不出戶，就能通過網(wǎng)絡(luò)買到朝天門的小商品�！痹搮^(qū)一位領(lǐng)導(dǎo)曾描述道。

　　市場要來了，迎龍行不行？

　　目前尚是“蠻荒之地”的南岸迎龍，能夠取代朝天門老市場嗎？

　　從物流條件上看，新市場位于迎龍立交出口，茶涪路以北，繞城高速西側(cè)，緊鄰東城大道、快速路三橫線、江南大通道等。同時，新市場將與茶園火車東站連通，修建快速通道連接廣陽壩長江東港。

　　“火車、港口、長途客運(yùn)、公交、輕軌，都將實(shí)現(xiàn)無縫對接，市民駕車到新朝天門市場，只需10余分鐘時間。軌道交通6號線延伸至市場內(nèi)，新市場還要建3、4萬個停車位。新朝天門市場幾乎克服了老市場的所有毛病�！背�天門國際商貿(mào)城公司總經(jīng)理譚春聯(lián)認(rèn)為。

　　不過，以硬件優(yōu)勢挑戰(zhàn)朝天門的，不只是迎龍新市場。

　　2007年5月30日，盛世金源商貿(mào)城開始全國招商，欲打造西南最大的商業(yè)航母。2008年9月14日，盛世金源悄然易主。2010年，另一個號稱將打造中西部規(guī)模最大、配套設(shè)施最齊全專業(yè)品牌服裝批發(fā)市場的綠云尚都，在運(yùn)行近3年后停業(yè)。

　　上述的兩個市場的招商對象都是朝天門既有商家，“橫刀奪愛”戰(zhàn)爭為什么會失�。�

　　我市一位商業(yè)地產(chǎn)策劃師認(rèn)為，這兩個市場規(guī)劃的商業(yè)體量都不過10萬平方米左右，不可能布置出像朝天門那樣豐富的業(yè)態(tài)，由于地處比解放碑更擁擠的觀音橋商圈，不能從根本上解決交通和商業(yè)設(shè)施配套問題。朝天門新市場規(guī)劃的營業(yè)面積達(dá)300萬平方米，實(shí)現(xiàn)朝天門市場整體搬遷是具備硬件條件的。

　　新市場能否成功，關(guān)鍵還是取決于客戶�？蛻粼敢馊�嗎？

　　劉瑋認(rèn)為，朝天門是傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，要讓客戶改變消費(fèi)習(xí)慣并不容易�！俺�天門在主城核心區(qū)，從空間距離來說很近，但時間距離并不近，”譚春聯(lián)認(rèn)為，客戶圖的是方便。

　　據(jù)朝天門市場服裝企業(yè)協(xié)會楊熙的統(tǒng)計(jì)，朝天門的客戶8成是區(qū)縣零售商，2成是“到批發(fā)市場買便宜貨”的散客�！傲闶凵坦渑�發(fā)市場是剛性需求，市場真的搬過去，即便散客減少了，但零售商不得不來進(jìn)貨，新市場應(yīng)該不缺人氣�！彼�認(rèn)為。

　　朝天門的商家愿意搬嗎？

　　楊熙認(rèn)為，朝天門市場16000多商戶整體搬遷到迎龍，尚且有難度�！昂芏嗌碳铱赡軙�先在新市場開鋪面，同時保留在老市場的鋪面，兩邊生意都做，哪邊生意好就把業(yè)務(wù)重心移過去，”楊熙認(rèn)為很多商家都會有騎墻態(tài)度。

　　渝中區(qū)的這位官員也認(rèn)為，目前朝天門市場呈“二八開”趨勢，即百分之八十的客戶創(chuàng)造百分之二十產(chǎn)值，低端客戶所選擇的公交，導(dǎo)致了朝天門的擁擠和混亂。高端商戶僅僅把朝天門市場作為產(chǎn)品展區(qū)，貨物直接交給物流公司發(fā)送，并不經(jīng)過朝天門。如果把低端業(yè)態(tài)和低端客戶遷往新市場，老的朝天門市場正好升級換代。他認(rèn)為，兩個市場應(yīng)該功能分離，各做各的生意。

　　在譚春聯(lián)看來，朝天門市場搬遷成功的關(guān)鍵，正在于步調(diào)一致的統(tǒng)一搬遷，不能同時讓兩個市場并軌運(yùn)行，“從廣東、福建等地市場搬遷的經(jīng)驗(yàn)來看，到時可能兩個市場生意都不好，兩邊都拖死�！彼�說，“只搬遷低端業(yè)態(tài)，新市場肯定做不起來，必須整體搬。”

　　譚春聯(lián)關(guān)于整體搬遷主張的底氣，來自于政策支持。

　　我市“十二五”期間將建成中國西部國際物流中心，打造以“一江兩翼三洋”為布局內(nèi)容的國際物流大通道。按照這種規(guī)劃，包括朝天門市場在內(nèi)的內(nèi)環(huán)線內(nèi)一級市場，原則上都要搬到內(nèi)環(huán)線外、外環(huán)線內(nèi)。

　　大市場向城市郊區(qū)搬遷，在國內(nèi)早有先例。李德元認(rèn)為，浙江義烏小商品市場的成功，與歷次搬遷無不關(guān)系。1984年至2008年，義烏市場歷經(jīng)五代市場，八次搬遷，十一次擴(kuò)建，建成全球最大單體市場建筑的國際商貿(mào)城，經(jīng)營戶數(shù)從6000余人升為6.6萬。浙江海寧皮革城搬遷后，市場交易量擴(kuò)大了數(shù)倍，目前海寧皮革城已經(jīng)整體上市。此外還有武漢漢正街、成都荷花池。

　　“搬遷是大勢所趨�！弊T春聯(lián)說。 吳剛  田莉

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