研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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留雅村試點能給農民帶來什么？
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繞路破解難題
義烏是個滿地流金的城市，圍繞著國際小商品市場，數十萬境內外經營戶和企業(yè)在這里發(fā)展，推動義烏城市擴張速度越來越快，城區(qū)邊上的農村土地價值水漲船高。在義烏農村，農民搞經營的占大多數，融資需求十分旺盛，但小本生意無固定資產可以抵押，求貸無門。因此，地下錢莊活躍、農民私下轉讓交易宅基地成普遍現象，由此引發(fā)的糾紛矛盾也越來越多。
不僅在義烏，私營經濟發(fā)達的浙江許多地方情況類似。為此，多地紛紛嘗試規(guī)范和發(fā)展此類行為。2001年，《湖州市區(qū)農村農民房屋抵押登記辦法（試行）》出臺；2006年，溫州樂清市農村合作銀行試點農房抵押貸款業(yè)務，將農民住房視同國有土地上的房產辦理抵押貸款，農戶憑房產證和房屋宅基地使用權證辦貸，額度為房屋市場評估價的60%—80%；2007年5月，工商銀行蒼南縣支行也試推農房抵押貸款，但要求“集體土地房產抵押+房產所在地村民保證”；嘉興也加入試點行列，擁有農村住房所有權的個體工商戶或具有完全民事行為能力的自然人均可申請貸款，期限不超過5年，額度最多為評估價的70%。
但是，由于《土地法》、《擔保法》和《物權法》仍明確禁止宅基地使用權抵押，使這些試點缺乏法律依據，上述種種試點或不能持續(xù)、陸續(xù)被迫中止，或只能在小范圍內推開，銀行參與積極性也不高。
義烏的嘗試是否再次做“無用功”呢？義烏國土局負責人告訴記者，義烏在留雅村的試點是在現行法律框架下采取的 “繞路”方法。首先，將集體土地征收為國有，農民得到征地補償，這符合法律程序；其次，農民被征地卻不“失地”，仍然按照規(guī)定分配面積，而宅基地使用權性質則變?yōu)榱藝袆潛埽r民真正有了自己的產權，這屬于惠農政策；再次，農民如要轉讓交易宅基地使用權，就必須通過繳納土地出讓金、契稅等程序到市場上流通，完全按照市場化程序走。如此一來，每個環(huán)節(jié)都有法可依，而宅基地和房屋這個“沉睡”多年的農民最大資產獲得了合法的市場身份。
試點村忙活著
季敬恒今年60出頭了，8年前還在地里耕種的他是純粹的農民，靠幾分薄地種植水稻維持一家人的溫飽，年純收入僅1000多元。如今，老季靠著一年6、7萬元的租金就可以安享晚年了，他在留雅村舊村改造中新建的四層半小樓給他的生活帶來了翻天覆地的變化。而他怎么也沒想到，現在，自己竟然已是百萬富翁。
老季有144平方米的宅基地，按照村里統(tǒng)一規(guī)劃，建起了四層半、每層3間房的小樓，由于兩個女兒都已出嫁，老夫妻兩個只需住那半層，其余四層均可出租。這是2003年留雅村舊村改造給老季帶來的財源，而那時使用權性質還是集體的，只能租不能賣。當老季得知如今使用權可以轉為國有，房子既能租又能賣后，他十分積極地打聽出售價格。別人告訴他，前兩年私下轉讓的價格已經達到1.6萬元左右，現在起碼在1.8萬元以上。按照這個價格計算，老季的房屋資產已達700多萬元。老季說，準備賣掉一兩層后去女兒所在的杭州買一套小商品房，這在以前可是不敢想的。
留雅村支書季誠慶說，留雅村是義烏比較窮的村，經商的人少，種地的人多，而且集體經濟十分薄弱，連修一條水泥路都要向上要錢，與蘇南等地農村集體經濟強大根本無法相提并論。看著近在眼前的義烏市場紅紅火火，房屋租賃十分活躍，而村里破舊的房屋實在無法吸引租客，農民又無力承擔新建房子的費用，季誠慶非常著急。因此，借2003年留雅村所在的北苑街道進行大規(guī)模舊村改造的時機，他和幾個經濟薄弱村村官一起向上爭取了一個優(yōu)惠政策，即農民用宅基地及村委會擔保可向銀行申請建房貸款。就這樣，留雅村的改造按照總體規(guī)劃前后分了5批進行，能籌到錢的村民先建先用，但地段是抓鬮決定的。當時，許多村民差一點錢，就向有錢的村民私下轉讓一些面積的宅基地，終于慢慢地把房子造了起來。
正因為留雅村有“活用”宅基地的基礎，加上村里比較團結，義烏把這次試點放在了留雅村，目的是為了進一步盤活農民資產，拓寬農民融資創(chuàng)業(yè)渠道，增加農民收入。今年6月，浙江省人民政府批準了義烏在留雅村搞的農村集體土地權屬處置試點工作，目前，正在進行最后的丈量、計算，準備制作土地產權證和房屋產權證，預計不久以后村民就能拿到。
正面效應顯著
義烏新“土改”只是完成了前期工作，至于村民拿到“兩證”后會發(fā)生什么情況，還得拭目以待。記者訪問了幾位當地的農村專家，得到的回答是正面效應是明顯的，但也有可能帶來一些不良影響。首先是推廣問題，就義烏來說，每個農村情況都不同，比如留雅村隔壁的村，經商的人很多，在舊村改造中，重新分配宅基地時就采取了投標選位的方法，誰出錢多誰就占地段好的地，最后村里選位費收到將近2億元。這么大的投資，如果權屬改變后上市場流通，必然抬高周圍房價。
其次是對農民實際的效果究竟如何值得考量。有專家分析說，義烏村民一般不會拿去出售或抵押，除非有特殊的資金缺口。而這部分急需融資的人必然是生意上的需要，一旦冒險失敗，農民連最后的資產也沒有了。而且，所謂“一夜暴富”對許多人心理上的影響、對農村家庭的影響都存在消極的一面。
本文欄目：國內 作者：楊健
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