買二手商鋪需注意三點(diǎn)

    近年來，商鋪投資逐漸流行，但投資者往往不是經(jīng)營者，對(duì)商鋪將來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)缺乏認(rèn)識(shí)。特別是對(duì)于二手商鋪，投資者除考慮房產(chǎn)用途等一些重要因素外，還應(yīng)注意細(xì)節(jié)約定，如讓業(yè)主出具無贈(zèng)與或無租賃的書面承諾，以避免日后出現(xiàn)糾紛。買二手商鋪應(yīng)注意以下三點(diǎn)。

　　需更專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估測算收益

　　購買二手商鋪是一項(xiàng)非常專業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，包括商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報(bào)率、買賣承擔(dān)的稅費(fèi)、商鋪經(jīng)營者的營業(yè)狀況等。

　　而對(duì)于這些內(nèi)容，投資者自己的考察往往流于表面。比如，一些投資者看到店鋪來往人群很多，就判斷生意很好。事實(shí)上，來往人群實(shí)際消費(fèi)的金額，減去開店運(yùn)營的各項(xiàng)成本后，還剩下多少利潤，攤到房價(jià)上投資回報(bào)率是多少，投資者并不見得很清楚。所以，建議請(qǐng)專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司，進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，測算出投資收益率后，再?zèng)Q定是否投資。

　　了解物業(yè)是否被贈(zèng)與或出租

　　在二手商鋪買賣前，購房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有贈(zèng)與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。如果業(yè)主表示沒有，購房者最好讓業(yè)主出具無贈(zèng)與或無租賃的書面承諾作保證，而且還要到現(xiàn)場去查勘，了解實(shí)情。如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主通常需提前3個(gè)月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，只有承租人放棄購買權(quán)買家才能購買該物業(yè)。而商鋪存于出租狀態(tài)的可能性更大。所以，購買二手商鋪者事先調(diào)查承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)相當(dāng)重要。

　　簽協(xié)議需做更多特殊約定

　　二手商鋪與二手房買賣合同有差別，購房者需要更細(xì)心地去了解，在簽署合同時(shí)應(yīng)做更多的特殊約定。一要了解房產(chǎn)用途，要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地，能否作為公司注冊(cè)地。二要對(duì)公攤部分進(jìn)行約定，有的商鋪公攤面積占到總面積30%，這就需要對(duì)公攤部分的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細(xì)約定。三要對(duì)房屋設(shè)備裝修裝飾約定詳細(xì)，二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，可能帶有各種設(shè)備，在買賣合同中要單獨(dú)做個(gè)附件，列出《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。房價(jià)中是否包含這些設(shè)備裝修的費(fèi)用要說明，如果不包括，折價(jià)是多少也要說清楚。四要有物業(yè)服務(wù)方面的約定，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量對(duì)商業(yè)用房經(jīng)營至關(guān)重要，物業(yè)服務(wù)包括的種類、服務(wù)是否到位，物業(yè)費(fèi)用的組成等都要提前調(diào)查，并將該內(nèi)容寫到買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中。五要約定交易稅費(fèi)的分擔(dān)方式，各方需承擔(dān)的稅費(fèi)，均應(yīng)在合同中列明。來源南方日?qǐng)?bào))

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