去投資化下 奇特的義烏房產(chǎn)模式能否延續(xù)

導(dǎo)讀：

　　奇一：沒(méi)有外來(lái)開(kāi)發(fā)商

　　奇二：“先上車后補(bǔ)票”

　　奇三：小城市里的全國(guó)地王

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　　從義烏火車站坐車到市區(qū)十多分鐘路程，在這十多分鐘里面，可以看到街邊的星巴克、BWM 、BENZ 4S等門(mén)店。在酒店前臺(tái)登記時(shí)，前臺(tái)工作人員可以用熟練的英語(yǔ)口語(yǔ)和外籍客人交流，很難想像這是個(gè)縣級(jí)城市。等記者在房間安頓好，打開(kāi)窗簾，映入眼簾的景象又如同80年代的小鎮(zhèn)，分不清哪里是弄堂哪里是馬路，一排排的“垂直樓”布滿整個(gè)城區(qū)。這就是義烏——浙江省外來(lái)人口最多的縣級(jí)市、中國(guó)豪車密度最高的城市、產(chǎn)生中國(guó)地王的城市。

　　在義烏房產(chǎn)市場(chǎng)，市區(qū)新房?jī)r(jià)格已上2萬(wàn)元/平，即使是在和東陽(yáng)交界區(qū)域的紫荊公寓，二手房也超過(guò)7000元/平。作為金華的下屬縣級(jí)市，義烏沒(méi)有獨(dú)特的人文基礎(chǔ)和景觀資源，但房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超金華，直逼省會(huì)杭州，去年這里還產(chǎn)生全國(guó)宅地地王，不禁令人嘖嘖稱奇。

　　奇一：沒(méi)有外來(lái)開(kāi)發(fā)商

　　“義烏沒(méi)有任何外來(lái)開(kāi)發(fā)商，唯一可以算的上外來(lái)的就是有一個(gè)廣廈的項(xiàng)目，不過(guò)廣廈也是東陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商�！币煌�控股集團(tuán)樓志松董事長(zhǎng)在向記者介紹義烏樓市概況時(shí)首先說(shuō)明了這個(gè)現(xiàn)象。在義烏，可以成為三巨頭的開(kāi)發(fā)商是：現(xiàn)代房產(chǎn)、萬(wàn)廈房產(chǎn)、義烏小商品城房產(chǎn)

　　為什么沒(méi)有外來(lái)開(kāi)發(fā)商？這并不是外來(lái)開(kāi)發(fā)商們不重視義烏市場(chǎng)，相反，因?yàn)檫@里強(qiáng)勁的購(gòu)買力，綠城等開(kāi)發(fā)商都在義烏設(shè)立銷售展示中心。在許多土地出讓現(xiàn)場(chǎng)，也經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)外來(lái)開(kāi)發(fā)商的身影，但外來(lái)開(kāi)發(fā)商們往往不是最終的贏家，業(yè)內(nèi)人士把原因歸為義烏房產(chǎn)市場(chǎng)有自己“游戲規(guī)則”。
　　在義烏，只要拿下土地，開(kāi)發(fā)商就敢于公開(kāi)叫賣，或者在自己的親戚朋友中以半公開(kāi)的形式銷售房源，回籠資金，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)。在其他城市杜絕的現(xiàn)象，在這個(gè)興商建市氣氛濃厚的城市卻十分普遍。循環(huán)往復(fù)之下，本地開(kāi)發(fā)商更為熟悉和認(rèn)同這個(gè)模式，也讓外來(lái)開(kāi)發(fā)商止步義烏。

　　奇二：“先上車后補(bǔ)票”

　　在義烏當(dāng)?shù)卣搲�上，咨詢“現(xiàn)代城”項(xiàng)目可不可以購(gòu)買、討論樓盤(pán)具體戶型的帖子比比皆是，而網(wǎng)友口中的“現(xiàn)代城”就是2011年8月現(xiàn)代房產(chǎn)拿下的全國(guó)宅地新地王。

　　記者在義烏市規(guī)劃建設(shè)相關(guān)網(wǎng)站上“業(yè)務(wù)辦理公開(kāi)”版塊中，并未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)代地產(chǎn)拿下上述地塊后在該局辦理相關(guān)預(yù)售證件的任何內(nèi)容。而相關(guān)文件中指出，現(xiàn)代房產(chǎn)所拍下的07、08地塊的開(kāi)工時(shí)間定為2013年2月14日，竣工時(shí)間定為2016年2月14日。那就意味著現(xiàn)代城項(xiàng)目完全沒(méi)有任何銷售憑證，經(jīng)了解，業(yè)主拿到的就是一張寫(xiě)了交款者姓名、戶型、建筑面積、交款單價(jià)等資料的憑證。

　　從某種意義上說(shuō)，義烏已經(jīng)自上而下的認(rèn)同這種模式。雖然在義烏房產(chǎn)史上，也有金成高爾夫這樣的因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂而無(wú)法交付的樓盤(pán)，但是在瘋狂的市場(chǎng)形勢(shì)下，在政府漠視、媒體推動(dòng)、開(kāi)發(fā)商的吆喝下，這種“先上車后補(bǔ)票”的銷售方式已經(jīng)成為這個(gè)城市房產(chǎn)銷售的潛規(guī)則。

　　在義烏本地房產(chǎn)論壇，找關(guān)系買房的帖子已經(jīng)散去，現(xiàn)在更多的是咨詢?nèi)绾瓮朔�、怎么能成功退房的帖子。一位本地房產(chǎn)人士向記者透露，如果開(kāi)發(fā)商資金不是很緊張，那客戶態(tài)度強(qiáng)硬尚有可能退房；如果開(kāi)發(fā)商資金緊張，退房是不可能的，但是開(kāi)發(fā)商會(huì)做出一定承諾，比如每年向客戶支付一定比例的固定回報(bào)，或者是把客戶當(dāng)做是債主，支付比銀行高的利息，通常是1分利或2分利，有的甚至?xí)�退還部分差價(jià)。

　　奇三：小城市里的全國(guó)地王

　　2011年8月11日，現(xiàn)代地產(chǎn)以72.19億元的總價(jià)拿下“義烏中心區(qū)07、08地塊”，成為義烏乃至全國(guó)宅地新地王。

　　什么因素促使開(kāi)始如此豪氣，一擲千金？首先，不容忽視的是地塊的地理位置。該地塊是義烏市國(guó)際文化中心的一部分，北依義烏江、西鄰梅湖會(huì)展體育中心，處于義烏市內(nèi)最優(yōu)越的區(qū)位。而國(guó)際文化中心，則是義烏市未來(lái)幾年重金打造的“義烏新客廳”，總投資超過(guò)25億元，建成后將成為義烏市民開(kāi)展文化、休閑、娛樂(lè)等活動(dòng)的重要場(chǎng)所。

　　這塊地在義烏的稀缺性毋庸置疑，但全國(guó)地王產(chǎn)生在如此一個(gè)縣級(jí)市，也讓人對(duì)地王所在的城市更為好奇。

　　義烏有什么風(fēng)景名勝？提到這個(gè)問(wèn)題，司機(jī)小樓有點(diǎn)慚愧。作為土生土長(zhǎng)的本地人，他熟悉義烏的大街小巷但是并道不出有名的風(fēng)景人文資源，義烏最聞名遐邇的就是小商品市場(chǎng)。以市場(chǎng)為中心，義烏聚集了世界各地不同人群。目前，義烏總?cè)丝?00多萬(wàn)，外來(lái)人口卻達(dá)到130多萬(wàn)，是本地人口的兩倍。此外，還有超過(guò)1.3萬(wàn)名外商常住義烏。

    現(xiàn)代城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)大門(mén)緊鎖

　　按照當(dāng)?shù)厝说恼f(shuō)法，義烏是全民做生意的城市，義烏也是浙江民間資金最為活躍的區(qū)域之一。“吳英案”之后，房地產(chǎn)成為民間資金最為青睞的投資對(duì)象，這使開(kāi)發(fā)商敢于鋌而走險(xiǎn)，高價(jià)拿地違規(guī)回款有了心理保障。

　　據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，“現(xiàn)代城”對(duì)外宣布的銷售期為4天，即從8月22-25日。僅22日一天，收款就達(dá)數(shù)億元；截至8月24日，“現(xiàn)代城”通過(guò)違規(guī)預(yù)售已經(jīng)回款八九億元。這也為很多開(kāi)發(fā)商敢于高架拿地奠定基礎(chǔ)。

　　2012年2月，距離土地出讓剛好半年，記者來(lái)到“現(xiàn)代城”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，工地門(mén)口大門(mén)緊鎖，工地里面有一臺(tái)挖土機(jī)閑置著，四個(gè)大坑已經(jīng)挖好，沒(méi)有任何進(jìn)一步動(dòng)工跡象。

　　滟滟隨波千萬(wàn)里，何處春江不明月。義烏江兩岸也在樓市調(diào)控的大旗下逐漸回歸理性。金典中介的工作人員向記者說(shuō)新政開(kāi)始之前，以前一家門(mén)店一天能成交6、7單，但是去年下半年，每個(gè)月都不超過(guò)20套。大家關(guān)注的范圍從大戶型轉(zhuǎn)為90方左右小戶型，關(guān)注重點(diǎn)在稠州區(qū)域的學(xué)區(qū)房。這一帶學(xué)區(qū)房從過(guò)去3萬(wàn)/平左右跌到2萬(wàn)左右，跌幅超過(guò)30%。

　　現(xiàn)在整個(gè)義烏房產(chǎn)都在“去投資化”，購(gòu)房人員以剛需為主。底在哪？更多的人在觀望等待著……

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