商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)10年新焦點(diǎn):中國(guó)的50座新興城市

    全球性房地產(chǎn)管理和投資服務(wù)公司仲量聯(lián)行周二稱,大規(guī)模的城市建設(shè)以及經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,正在使中國(guó)的城市發(fā)生著快速的轉(zhuǎn)變.以成都、重慶、大連等為代表的中國(guó)新興城市50強(qiáng),將成為世界房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)十年蘊(yùn)藏最大商機(jī)的市場(chǎng)之一.

    在其發(fā)布的中國(guó)新興城市50強(qiáng)報(bào)告中稱,為滿足經(jīng)濟(jì)迅猛增長(zhǎng)的需求,預(yù)計(jì)本個(gè)10年內(nèi),中國(guó)新興城市的50強(qiáng)中的主要城市將新建8,000多萬(wàn)平方米的現(xiàn)代零售物業(yè)和接近3,000萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公樓,從而為市場(chǎng)帶來(lái)亟需的商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng).

    仲量聯(lián)行中國(guó)研究部總監(jiān)柯志謙說(shuō),在今後的10年間,這50座新興城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總和預(yù)計(jì)將占全球整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的12%,這50座城市囊括了世界發(fā)展最快城市的前10名,其中,表現(xiàn)特別突出的有重慶、天津和成都.

    "投資者關(guān)注的焦點(diǎn)將是零售物業(yè)細(xì)分市場(chǎng),這將成為最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)商機(jī).其主要驅(qū)動(dòng)力是這些城市中產(chǎn)階級(jí)人口數(shù)量的強(qiáng)勁增長(zhǎng),"仲量聯(lián)行大中華區(qū)董事總經(jīng)理馮建強(qiáng)表示,預(yù)計(jì)未來(lái)五年內(nèi)這些城市中產(chǎn)階級(jí)的人數(shù)將增長(zhǎng)一倍,達(dá)到1.25億以上.

    報(bào)告并指出,物流倉(cāng)儲(chǔ)細(xì)分市場(chǎng)也將存在巨大的商機(jī).目前,中國(guó)擁有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供應(yīng)嚴(yán)重不足,總存量?jī)H相當(dāng)於美國(guó)波士頓一個(gè)城市的物流倉(cāng)儲(chǔ)空間.然而,交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善,零售業(yè)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)以及中國(guó)制造業(yè)基地向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移,這些因素將充分帶動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)細(xì)分市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展.

    全國(guó)“兩會(huì)”結(jié)束，其間關(guān)于房地產(chǎn)的話題大為降溫�！皟蓵�(huì)”后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)怎么走?

    一直在冷眼旁觀的合富輝煌首席分析師黎文江對(duì)羊城晚報(bào)記者表示，沒(méi)有更壞的消息就算是好消息，此時(shí)無(wú)聲勝有聲，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)注意到一個(gè)事實(shí)，那就是“剛需大戰(zhàn)年”正在到來(lái)，“一個(gè)奇妙的變化是，‘70/90’，以前是停留在口頭上的、概念上的，2012年將會(huì)變成真正落地的東西”。

   風(fēng)向：政府態(tài)度微妙變化

    “為什么‘兩會(huì)’后涉及房地產(chǎn)的聲音大為減少?因?yàn)橹醒朐缇陀眯袆?dòng)打過(guò)‘預(yù)防針’。”

    千里投資顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)廖炳光指出，從佛山新政“一日游”、蕪湖新政“三日游”到上海舊政新解“七日游”，地方政府蠢蠢欲動(dòng)，中央則是“露頭就打”，調(diào)控不動(dòng)搖的態(tài)度已經(jīng)明確傳達(dá)，“地方政府想改變都不成功，開(kāi)發(fā)商就別不知趣了”。

    一方面是一如既往的“壓”，值得注意的是，另一方面，中央也悄然加大了“�！钡牧Χ�。

    在全國(guó)“兩會(huì)”即將結(jié)束之際，集合了住建部、發(fā)改委、民政部、財(cái)政部、國(guó)土部、央行、銀監(jiān)會(huì)七部委《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和加快保障性住房建設(shè)問(wèn)題》的報(bào)告被披露，報(bào)告提出，在堅(jiān)決抑制不合理住房需求的同時(shí)，保證首套住房貸款供給，要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，嚴(yán)格執(zhí)行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

    房地產(chǎn)專家韓世同指出，這一報(bào)告，與此前四大銀行開(kāi)會(huì)，決定首套住房貸款執(zhí)行基本利率是一脈相承的。有保有壓，區(qū)別明顯：凡是涉及投資投機(jī)需求放松的，一律叫停;凡是有關(guān)剛性需求的，即使稍有出頭，也會(huì)睜一只眼閉一只眼。

    樓市觀望情緒濃開(kāi)發(fā)商各種“價(jià)格”噱頭滿天飛

    3月中旬以來(lái)，樓市新品欠奉，不過(guò)周末樓盤促銷的短信“轟炸”卻讓買家看花了眼�！皟�(nèi)部?jī)r(jià)”、“員工價(jià)”、“團(tuán)購(gòu)價(jià)”……各種名目的定價(jià)紛至沓來(lái)，讓人看不清是真降價(jià)還是假降價(jià)。
 
    業(yè)內(nèi)人士表示，無(wú)論是哪種定價(jià)策略，都只是開(kāi)發(fā)商的包裝手法，商家的“煞費(fèi)苦心”折射了濃厚的觀望情緒。

    開(kāi)發(fā)商定價(jià)

    策略“非常靈活”

    去年5月1日開(kāi)始，廣州就按政策要求，實(shí)行“一房一價(jià)”。相關(guān)政策規(guī)定，取得預(yù)售許可證或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。

    不過(guò)，在實(shí)際操作中，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都采取向相關(guān)部門報(bào)高價(jià)、向買家低開(kāi)價(jià)的策略，規(guī)避這一政策。

    上周末，記者在增城永和一個(gè)大型樓盤銷售中心內(nèi)看到，每隔半個(gè)小時(shí)，就有來(lái)自市區(qū)的買家乘樓巴抵達(dá)樓盤。不過(guò)，銷售中心內(nèi)客人仍然稀稀落落，也沒(méi)有看到銷控表。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商還是把每個(gè)單位的標(biāo)價(jià)，用A4紙標(biāo)明，貼在樣板房的墻上。樓盤均價(jià)在8000元／平方米以上，有的單位標(biāo)價(jià)甚至達(dá)到“９”字頭。

    不過(guò)，銷售人員介紹，其實(shí)樓盤的定價(jià)非常靈活，買家既可選擇毛坯單位，也可選擇帶簡(jiǎn)單裝修的單位，前者均價(jià)在6900元／平方米左右，后者均價(jià)則大概要高1000元／平方米，全部都沒(méi)有超過(guò)公示的“一房一價(jià)”。

    此外，樓盤目前還有“一口價(jià)”、“特價(jià)單位”等促銷方式。

    “員工內(nèi)部?jī)r(jià)”

    其實(shí)并不“內(nèi)部”

    不少開(kāi)發(fā)商還青睞用“員工內(nèi)部?jī)r(jià)”的方式來(lái)定價(jià)。

    位于南沙金洲地鐵站附近的某樓盤亮出了“5050元/平方米起”的員工內(nèi)部?jī)r(jià)，96套單位一上午就被搶購(gòu)一空。

    不過(guò)，該批單位靠近地鐵高架橋，景觀稍遜。如非員工購(gòu)買，均價(jià)在6200元/平方米左右，而且是毛坯交樓。銷售人員表示，雖說(shuō)是內(nèi)部員工價(jià)，但只要是開(kāi)發(fā)商所在集團(tuán)員工的親戚朋友，都可入場(chǎng)購(gòu)買。

    業(yè)內(nèi)人士坦言，按一房一價(jià)的要求，開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售證的時(shí)候會(huì)申報(bào)一個(gè)價(jià)格，售樓時(shí)，只要銷售價(jià)格不超過(guò)申報(bào)價(jià)格就可以了。至于開(kāi)發(fā)商如何調(diào)整價(jià)格，那就是他們自己的事情了。

    小優(yōu)惠

    難打動(dòng)買家

    中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析，“員工價(jià)”也好，“團(tuán)購(gòu)價(jià)”也罷，都是開(kāi)發(fā)商的噱頭。目前廣州樓市的觀望氣氛非常濃厚，如果開(kāi)發(fā)商不用包裝手法，直接赤裸裸地降價(jià)，買家對(duì)后市信心不足，反而不會(huì)馬上入市。經(jīng)緯行研究中心主任許婉婷表示，今年調(diào)控政策微調(diào)的可能性不大，降價(jià)突圍是發(fā)展商在逆市中求生存的良策。春節(jié)后剛需客戶入市意愿有所增強(qiáng)，但市場(chǎng)需求量始終有限，而去年積壓下來(lái)的庫(kù)存及新增的供應(yīng)正使市場(chǎng)供應(yīng)量不斷加大，發(fā)展商的小優(yōu)小惠明顯不能打動(dòng)客戶，只有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的降價(jià)，才能引起剛需客戶的興趣。

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