杭城投資商鋪正當(dāng)時 看旺鋪集聚人氣大有學(xué)問

    商鋪能不能旺，主要靠人氣。但如何集聚人氣，卻是大有學(xué)問。為此，我們特地采寫了幾個成功案例，看一看他們是如何運(yùn)作商鋪的。

范例一：翡翠天地商業(yè)街

    有實(shí)力才有大規(guī)劃

    陽春三月，杭州難得的好天氣。幾幢地中海建筑圍合的廣場上，幾個人慵懶地坐在椅子上曬太陽；那邊，身著曳地長裙的新娘子，暖陽下幸福地拍著婚紗照；行人三三兩兩地走過，氣氛溫馨而舒適……這不是歐洲的某個風(fēng)情小鎮(zhèn)，而是杭州城西大盤綠城翡翠城的商街——翡翠天地上的情景。

    知名商家紛紛入駐

    漫步在這條地中海風(fēng)格的商街上，知名商家品牌撲面而來。杭州本地最有名的餐飲品牌知味觀，在這里開了一家旗艦店，包含了小吃、外賣、中餐等眾多功能，為居民提供一日三餐的服務(wù)；菲力偉健身會所，在杭州面積最大；良友花店，被評為杭州最美的花店；另外還有聯(lián)華超市、中國農(nóng)業(yè)銀行、克麗緹娜、蘇寧電器、創(chuàng)意寶貝、青花瓷等餐飲、購物、休閑、文化教育配套，今后，還有國際五星級酒店和社區(qū)醫(yī)院等，幾乎可以滿足業(yè)主日常生活所有的需求。不僅如此，翡翠天地商業(yè)街還輻射整個余杭組團(tuán)，閑林、倉前、五常及老余杭的很多客戶，也前往翡翠天地商業(yè)中心購物，毫無疑問，它已經(jīng)是大城西板塊的又一個商業(yè)中心。

    這一切，顯然離不開開發(fā)商的努力。據(jù)翡翠城園區(qū)服務(wù)事業(yè)部招商負(fù)責(zé)人金文柱介紹，翡翠城總建筑面積達(dá)150萬平方米、共8500戶、整體交付后入住人口達(dá)3萬人的社區(qū)。為讓業(yè)主擁有繁華便利、高品質(zhì)的生活，社區(qū)商業(yè)是很重要的。所以，公司特地拿出了50畝土地，打造了總建筑面積5萬平方米的商業(yè)街，這在浙江省內(nèi)都是不多見的。

    為了更好地對商街進(jìn)行規(guī)劃，翡翠城公司從一開始就非常注重借鑒美國、新加坡等國際先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃理念，并邀請了專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃公司（美國DDG公司）進(jìn)行了項目的規(guī)劃設(shè)計，同時引入了專業(yè)招商公司進(jìn)行招商，建立第三方招商平臺，以獲得更多的資訊。

    如何招商很有講究

    定位是第一位，社區(qū)商業(yè)的前提是滿足業(yè)主的生活需求，翡翠天地規(guī)劃了生活購物區(qū)、餐飲區(qū)、運(yùn)動場館區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、健康服務(wù)區(qū)、濱水休閑區(qū)、文化藝術(shù)區(qū)、酒店商務(wù)區(qū)八大功能分區(qū)。規(guī)劃之后，則是招商。翡翠天地采取“模擬招商法”進(jìn)行招商，即嚴(yán)格按照各個功能規(guī)劃進(jìn)行招商，比如做餐飲的地方絕不容許服飾品牌進(jìn)入。先對商鋪的位置、定位進(jìn)行詳細(xì)分析，再與認(rèn)定的品牌商家進(jìn)行談判，采取“請君入甕”的辦法，進(jìn)行“填空”，成功實(shí)現(xiàn)招商。

    招商的順序也很有講究，按照“核心主力店——次主力店——品牌專賣店——小型商家”進(jìn)行招商，并給予主力店一定政策傾斜，以主力店的吸引力，增加小商家經(jīng)營信心。

    在租金定價上，翡翠天地采取“放水養(yǎng)魚”的政策，給予商戶經(jīng)營培育。金文柱說，翡翠天地前期周邊人氣不足，商業(yè)氛圍薄弱，若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對商戶招商，對市場而言無異于“殺雞取卵”。所以翡翠天地提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策。比如有選擇性地引進(jìn)有一定品牌形象及經(jīng)營能力的主力商戶進(jìn)駐，并給予較大的支持力度（主要為超市、主力餐飲、運(yùn)動休閑館等）；根據(jù)不同商家業(yè)態(tài)、檔次、生存力、進(jìn)場時間確定不同的免租期；同時，加強(qiáng)后期市場的經(jīng)營管理，不僅要把商戶招進(jìn)來，還要讓商戶“進(jìn)得來、有發(fā)展、賺到錢”，聘請專業(yè)人才指導(dǎo)，并進(jìn)行必要的推廣宣傳。

    來翡翠天地商業(yè)街光顧過的人，幾乎都會留下非常深刻的印象。這里的建筑具有濃濃的地中海風(fēng)情，且富有變化。街道整齊劃一，車輛停放有致。那里的店都很有特色，比如那家名叫東西壹玖的店，如果你想要去那里喝一杯咖啡，你不需要花錢，只要帶上一些交換的雜志或者書籍，就可以免費(fèi)享用，但咖啡得自己現(xiàn)場磨制，磨出來的味道特濃厚，讓你回味無窮；那家良友花店的老板很有意思，雖然沒有學(xué)過畫畫，但店里所有創(chuàng)意十足的畫都是自己畫的，并且她還會不定期地為業(yè)主講解養(yǎng)花技巧等等；因為之前的商家都經(jīng)過甑選，所以最終留下的，都是一些很值得玩味的商家品牌。

    開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，無疑對于商家來說是巨大利好。比如翡翠城菲力偉健身會所里所有健身器材、籃球場、羽毛球場、游泳館都是開發(fā)商建好。許多品牌商家的租金都非常低。而周邊的商鋪賣家也獲利不少。據(jù)了解，與翡翠天地商業(yè)街隔著五常大道的，是翡翠城的一批底商商鋪，當(dāng)年出售時的價格為1.7-1.8萬元/平方米，現(xiàn)在至少已經(jīng)漲到3萬元左右/平方米。

范例二：西城年華商業(yè)街

    聚人氣才能聚財氣

    水果店、汽車美容店、干洗店、早餐店、超市、藥店、茶館、土特產(chǎn)店……站在西城年華和西城美墅之間的長江路上，兩三百米長的街道兩旁，密密麻麻的店鋪鱗次櫛比，恍如置身于鬧市區(qū)。

    租金穩(wěn)定幾無空置

    然而，這里根本算不上是鬧市區(qū)。西城年華位于申花路和豐潭路口，長江路則是西城年華北面的一條小路，與申花路平行，東起豐潭路，西至競舟北路就斷頭了（汽車不能繼續(xù)前行）。長江路以北，就是西城美墅，再往北一公里左右就到了留祥路。西城年華和西城美墅之間的這條商業(yè)街，就像是荒漠中的一片綠洲，與周邊的冷清形成了鮮明對比。

    這條商業(yè)街營業(yè)時間不長，也就兩三年時間。不過令人頗感意外的是，這里空置的商鋪極少。商鋪面積從幾十平方米到幾百平方米不等，業(yè)態(tài)十分豐富。偶爾看到一間商鋪空著，門上張貼著出租廣告，記者致電業(yè)主得知原來這間商鋪此前一直整修，直到最近才交付。這間88平方米的商鋪，業(yè)主報價年租金6萬元，并且租賃合同約定每年遞增5%。而另一間100平方米的商鋪，經(jīng)營著一家玻璃店，老板告訴記者他們這家店年租金7萬元，3年一簽，租金是兩年之前定下的。畢竟是屬于社區(qū)商鋪，這樣的租金水平算是蠻可觀了。

    除了租金穩(wěn)定之外，這里的商鋪升值也很快。2009年4月，這里一間25平方米的商鋪，總價僅50多萬元，單價也就是2萬元出頭。僅僅一年之后，即便遠(yuǎn)離社區(qū)大門口、地段不算好的商鋪，成交單價也到了3.5萬元/平方米，遠(yuǎn)過同期西城年華住宅的價格。如今這里的一手商鋪早已售罄，二手商鋪基本上沒人掛出來賣，可見業(yè)主對商鋪未來升值潛力充滿信心，打算長期持有。業(yè)主的升值預(yù)期并非沒有道理，隨著申花板塊樓盤陸續(xù)交付，這一區(qū)域今后幾年的人口規(guī)模將會快速增長，幾大社區(qū)將會連成一片。

    社區(qū)消費(fèi)群體穩(wěn)定

    這里的商鋪為何能夠旺起來？據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，主要得益于西城年華和西城美墅兩大社區(qū)龐大的消費(fèi)群體。這兩大社區(qū)總共有2200多戶，而目前實(shí)際入住已接近2000戶，已形成五六千人的常住人口規(guī)模，可以說是申花板塊中人口最集中的小區(qū)之一，成為這條商業(yè)街穩(wěn)定的消費(fèi)群體。社區(qū)商業(yè)街的消費(fèi)群體穩(wěn)定且忠誠度高，這是其他地方商業(yè)街無法比擬的。

    而西城年華西側(cè)一路之隔是九年一貫制名校保俶塔實(shí)驗學(xué)校申花路分校和育英幼兒園，也給這條商業(yè)街增加了額外的客流量。

    當(dāng)然，在杭州規(guī)模比西城年華和西城美墅大的社區(qū)比比皆是，但并不是每個社區(qū)的底商都能旺起來。而這其實(shí)跟這兩大社區(qū)的主入口設(shè)置有關(guān)，它們的主入口都開在長江路也就是這條商業(yè)街上，一南一北形成雙社區(qū)效應(yīng)，大多數(shù)住戶每天進(jìn)出都要經(jīng)過這條商業(yè)街。人氣即財氣，這對商業(yè)氛圍的形成至關(guān)重要。在杭州比它們規(guī)模大的社區(qū)有很多，但是有的社區(qū)出入口太多，人流很容易分散。

    此外，長江路不是主干道，而且還是一條斷頭路，兩大社區(qū)以外的住戶不太會行經(jīng)此路。在這里停車，不會對交通造成多大影響，不用擔(dān)心被處罰。即便是大白天，商業(yè)街兩側(cè)還是停了不少車。對于車主而言，停車是否方便，將對他的消費(fèi)行為產(chǎn)生很大影響。

    還有一個重要因素就是，西城年華在申花板塊中較靠近留祥路，毗鄰的商業(yè)配套目前還不算很完善，這一點(diǎn)還無法與申花路以南的一些社區(qū)相比。正因為如此，家門口的這條商業(yè)街，就成了多數(shù)住戶解決日常生活購物消費(fèi)的首選，而這自然也就為這條社區(qū)商業(yè)街走旺創(chuàng)造了客觀條件。

    勝利河大兜路美食街區(qū)處于京杭大運(yùn)河最南端文化旅游黃金區(qū)域，整條街區(qū)呈現(xiàn)“L”形分布，臨河而建，凸顯了宋末明初建筑風(fēng)格。自開街以來，勝利河大兜路美食街區(qū)迅速集聚了大量餐飲休閑商家。每逢春節(jié)、元旦、五一、十一等重要節(jié)慶日期間，街區(qū)內(nèi)各餐飲店天天出現(xiàn)排隊等座就餐的場面，已經(jīng)成為融江南水鄉(xiāng)特色與現(xiàn)代商業(yè)氣息于一身，集餐飲、旅游、休閑等多功能于一體，水陸貫通的美食特色街，成為市民感受運(yùn)河、體驗旅游、享受餐飲休閑的重要目的地。

    那么，這條人流量并不是很大的街，是如何旺起來的？這里的商鋪成功秘訣又在哪里？近日，記者特地走訪了這條街，一探究竟。

范例三：大兜路歷史街區(qū)
   
    美食+美景人氣爆棚

    杭州資深的“吃貨”們深深地明白，在吃飯的高峰時期，如果要去大兜路的綠茶餐廳享用美食，排隊起碼超過一個半小時。翠越會、江南驛、綠茶……人氣爆棚的大兜路，儼然已經(jīng)成為杭州美食休閑界的新貴。

    2010年9月28日，大兜路歷史街區(qū)正式開街，當(dāng)初的店家多數(shù)在匆忙之中開店，而經(jīng)過一年半之久，如今的大兜路，一到傍晚就有不少慕名前來吃飯的人，街區(qū)內(nèi)的三個停車場也被車子擠得滿滿當(dāng)當(dāng)。

    作為一條政府規(guī)劃的特色街，大兜路成功的秘訣是什么？帶著這個問題，本報記者采訪了杭州運(yùn)河集團(tuán)的相關(guān)人員。

    “大兜路美食街經(jīng)過大半年的運(yùn)營，如今已經(jīng)形成了一定的特色，商鋪轉(zhuǎn)手率很低，店鋪都比較穩(wěn)定�！边@位工作人員表示。

    歷史街區(qū)與美食的結(jié)合讓不少人對大兜路有了不錯的印象，而運(yùn)河邊美麗的游步道，也成為了“吃客”飯后散步的好去處。

    2008年，大兜路歷史街區(qū)綜合保護(hù)開發(fā)工程正式啟動。街區(qū)占地面積9.5公頃，總建筑面積約5萬平方米，其中商業(yè)物業(yè)面積約為2萬平方米。

    保護(hù)修繕后的大兜路歷史街區(qū)格局為“一帶、兩路三弄、三地段”�！耙粠А奔催\(yùn)河景觀帶；“兩路三弄”即大兜路、香積寺巷和沙河弄、仁和倉北弄、仁和倉南弄；“三地段”即整個歷史街區(qū)劃分為“居民生活區(qū)”、“倉儲文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)”、“禪宗廟宇文化旅游區(qū)”三個功能區(qū)塊。

    特色招商

    人氣美食先熱場

    2010年3月正式啟動大兜路歷史街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)策劃及招商工作。大兜路歷史街區(qū)可供招商的物業(yè)面積除國家廠絲倉庫外約為18812.84平方米。

    “基于大兜路歷史街區(qū)建設(shè)規(guī)劃的總體定位以及街區(qū)現(xiàn)有格局和建筑特點(diǎn)，并結(jié)合市場調(diào)研的成果，大兜路歷史街區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)總體定位為‘以中高檔餐飲、會所為核心，融入禪宗文化元素的美食休閑特色街區(qū)’”。該工作人員表示，一開始他們就想選擇一些人氣最旺的餐廳來進(jìn)駐，綠茶、江南驛等等，果然，很多人氣餐廳進(jìn)駐后迅速帶動了周邊的商鋪。

    作為杭州市第五次推出“新運(yùn)河”的重點(diǎn)項目，大兜路歷史街區(qū)于2010年國慶節(jié)前全面開街，得到了市民游客很高的評價，并成為杭州高端商務(wù)和品質(zhì)消費(fèi)的首選地之一。

    管理創(chuàng)新

    專業(yè)、屬地和資產(chǎn)結(jié)合

    大兜路歷史街區(qū)位于拱墅區(qū)，涉及業(yè)主單位、屬地城區(qū)及相關(guān)部門的協(xié)同共管，與一般街區(qū)業(yè)態(tài)資產(chǎn)管理相比，大兜路歷史街區(qū)管理范疇包含商家、物業(yè)、寺廟、歷史建筑、文物遺產(chǎn)等，需要系統(tǒng)梳理“專業(yè)管理、屬地管理、資產(chǎn)管理”三者關(guān)系，找到突破點(diǎn)創(chuàng)新管理模式，有效發(fā)揮各級管理效能。

    大兜路歷史街區(qū)管理采取建設(shè)單位與屬地共治街區(qū)模式，運(yùn)河集團(tuán)會同拱墅區(qū)政府共同組建大兜路歷史街區(qū)管理委員會，分別從策劃、招商、物業(yè)管理和行政管理等方面對街區(qū)實(shí)施全方位管理。

    深層次挖掘多元的街區(qū)內(nèi)涵和提煉原味的街區(qū)風(fēng)貌，進(jìn)一步復(fù)原、鞏固和活化街區(qū)自然景觀生態(tài)和歷史人文生態(tài)的綜合治理成果，使原生態(tài)水脈和原生態(tài)文脈不只在空間形態(tài)、街巷肌理方面得到體現(xiàn)和延續(xù)，而且在生活方式、人文形態(tài)和業(yè)態(tài)功能方面同樣得到培育和發(fā)展，努力為杭州留下一段真實(shí)的運(yùn)河DNA。

    2011年，作為拱墅區(qū)唯一的示范點(diǎn)，大兜路歷史街區(qū)成為杭州市第四批打造“國內(nèi)最清潔城市”示范點(diǎn)。

    創(chuàng)新出效益

    獲“中國特色商業(yè)街”稱號

    一方面，通過大兜路歷史街區(qū)的空間更新和置換，顯著提升了街區(qū)及周邊土地的級差地租和街區(qū)總體的物業(yè)價值，增加了整條歷史街區(qū)的租金收益；另一方面，實(shí)現(xiàn)街區(qū)品牌溢價，延長消費(fèi)逗留時間，有力推動了以高端商務(wù)、休閑旅游、康體養(yǎng)生為主導(dǎo)特色的歷史街區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。

    自2011年6月至9月，街區(qū)消費(fèi)人次達(dá)到244476人次，實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2702.48萬元，繳納稅金達(dá)到149.39萬元。2011年9月，大兜路歷史街區(qū)與緊鄰的勝利河美食街一起榮膺“中國特色商業(yè)街”稱號。

自開街以來，蘇州、開封、漳州、泉州、寧波、海寧等數(shù)隊相關(guān)部門及黨政代表團(tuán)先后赴大兜路歷史街區(qū)考察，交流學(xué)習(xí)管理模式和開發(fā)經(jīng)驗。

    投資商鋪無小事

    門門都是技術(shù)活

    “商鋪是金”，在投資渠道并不寬廣的現(xiàn)在，投資商鋪的熱度從未削減。那么投資商鋪又有哪些注意事項？其實(shí)，大到周邊規(guī)劃，小到商鋪的層高和戶型，都會決定著商鋪投資的成敗。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資商鋪無小事，失之毫厘，差之千里。

    首先要考慮回報率

    在買商鋪時不能只考慮價格，商鋪的價值最終是要通過租賃實(shí)現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時選擇的空間較大。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資有別于一般商品住宅投資，投資者在購買商業(yè)地產(chǎn)之前就應(yīng)先考慮后期回報問題，切勿偏聽開發(fā)商所謂的“包租承諾”，盲目購買低價商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)投資回報率的高低取決于商業(yè)地產(chǎn)的人氣指數(shù)：即商業(yè)項目在商場內(nèi)位置、開發(fā)商知名度和招租方向、商業(yè)項目周邊社區(qū)成熟度、交通樞紐集中度、商圈輻射范圍等。而了解到商業(yè)項目人氣指數(shù)后，購房者還需選擇人氣指數(shù)相類、已出租的可比商業(yè)項目進(jìn)行比較，看看其他此類商業(yè)項目的價格、租金，并計算出租回報率情況，是否與“包租合同”所寫承諾吻合。

    雖然目前商鋪的回報率高于住宅，但選擇商鋪時還應(yīng)注意以下事項：商鋪的產(chǎn)權(quán)年限較短，僅為40年，所以一般購買商鋪時商鋪的年租金回報率最好高于貸款利率1%以上，以目前的貸款利率來看，商鋪的年租金回報率最好在8%以上。不過一些位于城市規(guī)劃發(fā)展方向上的素質(zhì)較好的樓盤，如果投資者看好其未來的升值潛力，可以長期持有，即使年收益率在4%左右也是可以接受的。

    主力店效應(yīng)很有用

    中原地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，社區(qū)商鋪升值空間往往有限，需要考察周邊輻射范圍、居民消費(fèi)能力及消費(fèi)習(xí)慣，即要考慮大環(huán)境，看看周圍是不是有主力店，可以“傍名牌”。

    “有‘主力店’的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會�！焙芏啻笮桶儇浬虉�、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，這種案例比比皆是。無論是服飾城還是綜合性的百貨商店，許多周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值并不斷升值。

    還有很多人投資商鋪喜歡傍名牌，也是不錯的，比如肯德基、麥當(dāng)勞等國際大牌，在選址之前都經(jīng)過充分的市場調(diào)研，對商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評估標(biāo)準(zhǔn)和計算方法；另外，知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成，因此，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。
 
    另外，周邊的租金水平將直接反映所投資的商鋪的租金能否支撐購買價格，但是不同業(yè)態(tài)租金的差異還是非常大的，餐飲、娛樂以及銀行業(yè)能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。

    投資商鋪要重細(xì)節(jié)

    投資商鋪還很有玄機(jī)。我們常常看到同一個地段的商鋪，可能兩者就是門開的朝向不同，人氣就相差很多。住商不動產(chǎn)浙江區(qū)域董事長、杭州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長鄧力坦言，投資商鋪除了一些大的量化標(biāo)準(zhǔn)外，個個細(xì)節(jié)都不能放過。

    既要看價格，更要看地段。比如，外圍周邊有些區(qū)域價低，但人氣不旺，可能要守好幾年才會旺。

    看附近的商業(yè)氛圍。大的購物中心旁邊的商鋪前景看好。另外，還要看周邊區(qū)域的環(huán)境，是不是未來具有很多的需求來滿足其之后的出租收益，如果酒店式區(qū)域周邊根本沒有這種氛圍，沒有這種需求的話，一旦所謂的包租期限一過，其投資價值必然無法實(shí)現(xiàn)。

    二手商鋪成熟度如何，是可以預(yù)知和評估的。其中，成熟地段內(nèi)的二手商鋪有一定輻射影響，存在固定的客戶群體，所以投資風(fēng)險較小，回報較為穩(wěn)定。如是選擇沿街商鋪，多考慮商業(yè)氛圍較成熟的街區(qū)；如是選擇小區(qū)周邊商鋪，重點(diǎn)要關(guān)注附近大規(guī)模社區(qū)的外圍商鋪。

    另外，還要看區(qū)域商鋪的供應(yīng)量，量大的區(qū)域要謹(jǐn)慎。商業(yè)區(qū)是店多隆市，但目前大型住宅區(qū)的底商配套如果量太大就不太好，因為社區(qū)商業(yè)的容量有限。如果區(qū)域內(nèi)每個住宅小區(qū)四面都是底商，整個住宅區(qū)的量就很可觀了。

    還有，鄧力提醒說，商鋪的戶型也非常重要，盡量選開間大，進(jìn)深短的。有些商鋪層高在3.5-4.2米，其實(shí)很難做夾層。如果單價因為層高高一些而價格上漲，要慎重。

    投資商鋪正當(dāng)時《杭州商鋪投資寶典》

    一鋪養(yǎng)三代，這是歷代中國人的夢想。在投資多元化和通脹高企的當(dāng)下，買商鋪仍然是不少人的投資首選。若以租售比而論，商鋪的價格泡沫要比住宅小得多。不過，并非所有商鋪都能實(shí)現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”的夢想，失敗的案例也比比皆是。投資商鋪，說到底是一項技術(shù)活。

    什么樣的商鋪值得投資？杭州還能買到哪些商鋪？花了兩周時間本報記者整理了杭州在售的商鋪和即將開出的商鋪信息，同時也采訪了商鋪投資資深人士，總結(jié)了他們對商鋪投資得與失的經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上推出《杭州商鋪投資不完全手冊》。

市中心城西商鋪信息

    ■華元領(lǐng)駿世界

    位于潮王路浙工大東側(cè)，下城區(qū)文體中心西側(cè) ，商鋪面積40-60平方米，單層，層高4.95米，均價6萬元/平方米，還有10多套。

    ■綠城西子紫蘭公寓

    位于拱墅區(qū)湖墅北路，商鋪面積 50-150平方米，單層，層高4.2米，均價4.5萬元/平方米，還有少量可選。

    ■遠(yuǎn)洋杭州大運(yùn)河商務(wù)區(qū)

    位于拱墅區(qū)大關(guān)路，商鋪面積為100平方米，均價6.3萬元左右/平方米，還有1間；140平方米均價5萬元左右/平方米，還有7間；另外還有部分300-1200平方米的大型商鋪，均價約4.5萬元/平方米。商鋪分布基本沿大滸街，單層和雙層都有，一樓層高4.2米，二樓層高3.9米。

    ■浙商財富中心

    位于西湖區(qū)古墩路與蓮花街路口，還有3間489-682平方米大型商鋪，有二層，一樓層高4.9米，二樓層高3.8米，均價5.5萬元/平方米，2013年9月交付。

    ■筑品金座

    位于競舟路1號，商鋪面積80-1000平方米，部分一層，大面積的商鋪為二層，層高一樓3米，二樓約2.8米左右，均價2.7-2.8萬元/平方米，現(xiàn)房銷售。

    ■文溪鼎園

    位于文一西路豐潭路口西北側(cè)，商鋪面積70-80平方米，主力戶型100平方米左右，一層或二層，根據(jù)不同戶型設(shè)計層高為3.5-6.4米之間。有少量商鋪可售，約2014年5月份交付。

    ■大學(xué)苑

    坐落杭州市城區(qū)中心，緊鄰慶春路，擁有極其稀缺的地理位置、成熟完善的配套設(shè)施以及立體便捷的交通條件�，F(xiàn)房商鋪均價約28000元/平方米，共6間，180-292平方米/間，上下兩層。

申花商鋪信息

    ■萊德紳華府

    位于杭州市益樂路與豐登街交叉口，還有3間商鋪，面積約80多平方米，雙層商鋪均價3萬元左右/平方米，單層均價3.5萬元/平方米，一層層高4.5米，二層3.3米。2014年6月交付。

    ■豐盛九璽

    位于鄭家路與吉鴻路交叉口，主力商鋪面積150-180平方米，還有部分300-2000平方米的大型商鋪，單價約1-1.5萬元/平方米，一層和二層層高均為4.8米左右。2015年6月份交付。

    ■運(yùn)河協(xié)安藍(lán)郡

    位于古墩路與金昌路交界處，還有兩間商鋪，面積約100多平方米，均價2.5萬元/平方米，一次性付款96折，按揭98折，層高4.2米左右，交付時間約2014年底。

    ■藍(lán)鉆天成

    位于杭州市莫干山路與萍水路交叉口，主力商鋪 30-100平方米之間，今年下半年開盤。

    ■創(chuàng)美華彩國際

    位于三墩蘇嘉路與西陳路交叉口，紫藤苑對面，主力商鋪50-400平方米，最大的900平方米，寫字樓底商單價8800元/平方米，沿街底商單價2萬元左右/平方米，一層層高4.8米，二層3.1米左右。尚有少量商鋪可售，2013年底左右交付。

    ■昆侖橡樹園

    位于杭州城西，正南方向為杭州城西銀泰。現(xiàn)房商鋪尚有9間，142-280平方米/間，上下兩層，17186元/平方米起價。

城北橋西商鋪信息

    ■德信臻園

    地處拱墅區(qū)橋西板塊的核心區(qū)域，商鋪主力戶型為80-210平方米，純底層 ，還有少量商鋪，一房一價。戶型為8米多開間的門面，進(jìn)深10-12米左右，全是石材干掛，層高4米，整個小區(qū)2013年年底交付，商鋪2013年上半年交付。

    ■方正荷塘月色

    位于總管路與祥園路交叉口，即將推出部分商鋪，面積在60-100平方米之間，單價約為3.5萬元/平方米。

    ■天陽棕櫚灣

    天陽棕櫚灣位于繞城公路勾莊入城口，緊鄰莫干山路、104國道沿線。棕櫚灣已于2008年交付完畢，目前居住人口為近萬戶。還有少量現(xiàn)房商鋪，全為社區(qū)底商，戶型50-100平方米，主力戶型56-90平方米，單價在1.5萬元左右/平方米。

    ■天陽上河

    位于橋西板塊，毗鄰小河直街。天陽上河已于2010年6月份交房，目前大部分家庭已裝修入住。商鋪為全現(xiàn)房銷售，適應(yīng)各種業(yè)態(tài)經(jīng)營。商鋪類型為社區(qū)底商，戶型60-125平方米，單價2.7-3萬元左右，現(xiàn)房3間。

    ■名城公館

    位于登云路和通益路交叉口附近，商鋪主力戶型100多平方米，預(yù)計今年下半年推出。

    三墩商鋪信息

    ■金地自在城

    東至通濟(jì)路，南至金渡北路。目前商鋪所剩不多，只有七八套，面積120-350平方米，上下兩層，均價1.6萬元/平方米。售價不算高，金地自在城是一個建筑面積超過80萬平方米的大型社區(qū)，未來升值潛力較為可觀。但金地自在城要在2年之后交付，現(xiàn)在購入需要時間培育。

    ■三墩新天地

    西湖三墩厚仁路，金渡北路與董家路之間，距親親家園400米。商鋪上下兩層，可根據(jù)客戶需要自由分割，最小單間100平方米，最大單間可達(dá)數(shù)千平方米。該商鋪沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，簽40年租賃協(xié)議，起價3.5萬元/平方米。新天地是三墩未來的商業(yè)中心，價格已經(jīng)部分透支，投資者可能會承受時間風(fēng)險。

華豐商鋪信息

    ■泰地北上新城

    東臨華中路，南側(cè)杭玻路，北側(cè)永華街。有商鋪銷售。商鋪面積150-210平方米，其中部分商鋪沿華中路，上下兩層，一樓層高4.6米，二樓層高4.95米，單價1.8萬元/平方米；另有商鋪沿永華街，只有一層，層高4.95米，單價1.5萬元/平方米。這一區(qū)域商業(yè)氛圍尚未成氣候，需要較長時間培育。

    ■海辰水岸晶座

    南臨石祥東路、東臨華中路、北臨康寧路、西臨水車港。目前剩下商鋪八九套，沿華中路，小戶型面積48-54平方米，最大戶型面積400平方米，層高4.9米，可分割成兩層使用。價格從2.28萬元/平方米到3.2萬元/平方米不等。這一區(qū)域的商業(yè)氛圍需要較長時間培育，對投資者的耐心是個考驗。

    ■田園牧歌

    建工路26號，320國道以東，臨丁路以西。商鋪沿建工路，面積從70平方米到300平方米不等，層高4.1-4.3米，近期將推出20多套商鋪。

大城西商鋪信息

    ■萬科西溪蝶園

    位于文一西路與崇義路交叉口。一套面積1122平方米的商鋪（原售樓處）對外銷售，上下兩層，帶裝修，位置較好，對外報價2.85萬元/平方米，開發(fā)商對經(jīng)營業(yè)態(tài)有要求。西溪蝶園二期南區(qū)即將交付，這個精裝樓盤今后的人氣將會快速提升，商鋪也會進(jìn)入較快升值通道。

    ■金岸提香

    位于余杭天目山西路中泰路口。商鋪共有25套，上下兩層，一樓層高4.2米，沿街，面積以200平方米為主。近期即將推出，價格待定。

    ■翠谷幽蘭

    位于余杭小和山高教園區(qū)留和路延伸段邊上。目前商鋪剩下10套左右，全部沿街，最小面積44平方米，層高6.6米，可分割成兩層使用，均價2萬元/平方米。價格很實(shí)惠，而且買來一層可以當(dāng)兩層使用，但是小區(qū)交付多年入住率一直不高，顯得有點(diǎn)冷清。這一區(qū)域要熱鬧起來，還需要較長時間。

    ■泊林漫谷

    位于小和山高教園區(qū)內(nèi)留和路邊上。商鋪剩下21套，一共三層，層高2.8米以上。單層最小面積20平方米，目前均價2.5萬元/平方米。這一區(qū)域總體較為冷清，但其毗鄰高教園區(qū)，人氣不會太差，但升值空間也不會太大。

丁橋商鋪信息

    ■元都新苑

    位于石橋路和華豐路交接處東北面，目前有社區(qū)商鋪在賣，面積100多平方米，價格1.7-2.2萬元/平方米。已經(jīng)是現(xiàn)房。

    ■天陽美鄰嘉苑

    位于丁橋大型居住區(qū)東南側(cè)，目前還剩34套社區(qū)商鋪，戶型50-157平方米，價格1.2-2.3萬元／平方米，為現(xiàn)鋪，戶戶帶獨(dú)立衛(wèi)生間。該樓盤2009年年底交付，目前入住率已過半，估計今后社區(qū)常住人口約4000余人，為美鄰嘉苑街鋪提供了大量固定消費(fèi)人群。加上周邊陽光逸城、辰秀嘉苑、丁橋景苑等社區(qū)，人流總數(shù)將達(dá)2-3萬人，消費(fèi)潛力相當(dāng)巨大。

    ■廣宇上東城

    位于丁橋東路和臨丁路交叉口，目前在售現(xiàn)房商鋪，面積從30、40平方米到200多平方米，有單層和雙層，可租可售，售價為3萬多元／平方米到5萬多元／平方米。該樓盤商鋪?zhàn)畲蟮膬?yōu)勢是毗鄰物美，同時上東城本身體量也很大，給商鋪帶來大量人氣。

下沙商鋪信息

    ■龍湖滟瀾山

    位于下沙CBD金沙湖畔海達(dá)南路，下半年會推一批社區(qū)商鋪，價格未定。不過去年該項目曾經(jīng)推出過一批社區(qū)商鋪，價格約3萬元/平方米。該項目的商業(yè)最值得一提的是其20萬平方米的龍湖天街項目，規(guī)劃為五星級酒店、商場、電影院、超市等物業(yè)，也是一個地鐵上蓋物業(yè)，這個項目大部分開發(fā)商自己運(yùn)營，小比例商鋪將出售，推盤時間未定。

    ■寶龍城市廣場

    位于下沙2號大街與25號大街交叉口，社區(qū)商鋪今年會推，面積有20、40、60平方米，預(yù)計好一點(diǎn)的位置要4萬元/平方米以上。該項目距離地鐵站約300米。

    ■IBC（杭州東部國際商務(wù)中心）

    位于九沙大道與海達(dá)南路交叉口，目前在售一些大型商鋪，單間面積800多平方米，價格4.6萬元/平方米左右，主要面向金融機(jī)構(gòu)定向出售。

    ■名城湖左岸

    位于下沙學(xué)林街與新業(yè)北路交叉口，有一批社區(qū)商鋪在售，主力戶型109-300平方米，雙層，均價2.2萬元/平方米左右，2013年3月交房。

    ■和達(dá)御觀邸

    位于金沙湖畔，地鐵1號線下沙站旁，有少量社區(qū)商鋪，推盤時間未定。該項目距離地鐵口約500米左右。

    ■和達(dá)城

    位于下沙2號大街與5號大街交叉口，社區(qū)底商即將通過拍賣形式開賣。該項目規(guī)劃有2.5萬平方米的整體獨(dú)立商業(yè)，由開發(fā)商招商運(yùn)營，也有可能小部分出售。該項目是今年10月份將開通的地鐵1號線下沙終點(diǎn)站，商機(jī)無限。

    ■盛泰名都中心

    位于下沙4號大街與5號路交叉口，目前在售社區(qū)商鋪價格2.8萬元/平方米，為現(xiàn)鋪。

    ■精歐榮寓

    位于6號大街與5號路交叉口，該項目目前在售少量沿街商鋪，面積180-300平方米，均價1.7-1.8萬元/平方米，另外還有3400多平方米的三層商鋪整體出售，價格1.5-1.6萬元/平方米。樓盤距離物美大賣場很近，周邊已經(jīng)比較成熟，生活氛圍日漸濃郁。

    ■世茂廣場

    位于下沙14號大街與25號路交叉口，其社區(qū)商鋪還剩少量大面積商鋪，主力戶型100-295平方米，剩余大概12套左右，均價2.5萬元/平方米。此外還有部分內(nèi)街商鋪待售，超過10萬平方米的商場部分由開發(fā)商自己招商運(yùn)營。為地鐵零距離物業(yè)。

    ■宋都晨光國際

    位于25號大街和23號大街交叉口，該項目規(guī)劃有一條創(chuàng)意街區(qū)，推盤時間未定。項目體量比較大，達(dá)46萬平方米，本身就會給商鋪帶來巨大人氣。項目距離地鐵口只有200米，稱得上是地鐵商鋪。另外，商街由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃，也是一大亮點(diǎn)。

九堡商鋪信息

    ■宋都陽光國際

    位于九盛路與九昌路交叉口，預(yù)計4月份將推出部分社區(qū)商鋪，面積200-300平方米，價格未定，為現(xiàn)鋪。這批商鋪位于九盛路兩側(cè)，為對街商鋪，容易集聚人氣。項目東北面是一個政府的公建項目，總建筑面積約1.3萬平方米，規(guī)劃有超市、菜場、社區(qū)醫(yī)院、派出所等多種功能，如果能引進(jìn)好的主力店，對于陽光國際商業(yè)氛圍形成將大有裨益。

    ■天陽九筑

    位于九環(huán)路與九昌路交界處。3月底4月初將推出社區(qū)底商，主力戶型集中在30-50平方米之間，大開間，短進(jìn)深，戶戶帶衛(wèi)生間，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，預(yù)計銷售價格2.2-2.7萬元／平方米，百萬元左右的總價，2014年交付。該樓盤毗鄰地鐵一號線雙站點(diǎn)九堡站、九和路站僅約1500米，一路之隔即為杭州師范大學(xué)附屬東城實(shí)驗學(xué)校、東城幼兒園等九堡名校，九筑旺鋪，兼得地鐵、名校、四季青與客運(yùn)中心資源，周邊將有10萬高端住戶，區(qū)域40萬常住人口。

    ■匯禾禧福匯

    位于德勝快速路與紅普路交叉口，規(guī)劃有商鋪，但推盤計劃未定。該項目距離地鐵1號線九和路站約700米，目前在售整層寫字樓，均價14000元/平方米，另有小戶型酒店式公寓未推。目前周邊還比較荒涼。

    ■原筑壹號

    位于杭州德勝立交西北側(cè)，將推少量70-137平方米的社區(qū)商鋪，價格未定。

    ■金海香濱灣

    位于德勝路與杭海路交叉口，小區(qū)北面還剩一些社區(qū)商鋪在招商，面積200-330平方米，價格2.8-2.9萬元/平方米。該項目緊鄰地鐵1號線九堡站，其中小區(qū)西側(cè)的金海商業(yè)城已經(jīng)開業(yè)，融合了世紀(jì)聯(lián)華超市、國美、商場、餐飲、電影院等眾多功能，已經(jīng)成為九堡很重要的一個商業(yè)配套。

    ■昆侖紅蘋果

    位于九堡核心位置，現(xiàn)房商鋪均價約35000元/平方米，共16間，166-558平方米，上下兩層，面積主要集中在180、190平方米左右。因為交付時間比較早，周邊交付小區(qū)眾多，目前很多商家都已經(jīng)入駐，商圈氛圍已經(jīng)形成。

濱江聞堰商鋪信息

    ■昆侖水印城

    位于濱江行政商業(yè)中心西側(cè)，濱江CBD的核心區(qū)塊，西靠錢江四橋，北接聞濤路，東與濱江四大主題公園及五星級酒店相連于錢江四橋（復(fù)興大橋）以東約600米處，沿錢塘江而建。水印城區(qū)內(nèi)的建筑間距寬敞，而一線江景的地塊優(yōu)勢配合國際品牌的運(yùn)動設(shè)施，更為水印城贏得了“南岸首席運(yùn)動江景社區(qū)”的美譽(yù)�，F(xiàn)房商鋪12181元/平方米起價，共18間，48-146平方米/間，每一套均附贈地下室。

    ■白金海岸

    位于濱江核心區(qū)，盡享濱江核心區(qū)多重優(yōu)質(zhì)生活配套，周邊區(qū)政府中心大型商業(yè)配套“星光大道”開街，軟件園、公建中心商圈、第六空間、宜家綜合體等配套入駐，使濱江板塊居住氛圍日益濃厚。而慶春隧道、地鐵一號線也分別于2010年與2011年相繼開通，其中地鐵一號線在濱江的幾個站點(diǎn)順利推進(jìn)，這無疑又為區(qū)域的商業(yè)價值加碼�，F(xiàn)房商鋪均價約27000元/平方米，共26間，71-186平方米/間。

    ■明月江南

    位于西興路與月明路交叉口西北側(cè)。一期商鋪剩余2套，均價3.2萬元/平方米。其中一套200多平方米，上下兩層，一樓層高4.6米，二樓層高3.7米；另一間115平方米，單層，層高4.95米。上半年還將推出二期商鋪。這一區(qū)域居住配套較為成熟，開發(fā)商有意打造社區(qū)商業(yè)街，投資風(fēng)險不大。

    ■中糧易筑

    位于聞堰鎮(zhèn)時代大道東側(cè)，毗鄰聞堰鎮(zhèn)政府。目前剩下8套商鋪，面積從158平方米到3600平方米不等，上下兩層沿街，均價僅1.2萬元/平方米。3600平方米商鋪已經(jīng)入駐蘇寧電器，商鋪出售后帶租約。聞堰是蕭山離杭州主城區(qū)最近的一個板塊，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，當(dāng)?shù)爻墒焐啼亞蝺r接近3萬元/平方米，中糧易筑商鋪這樣的價格算是洼地。

    ■中贏國際

    位于江暉路與濱和路交叉口。一樓沿街商鋪以小戶型為主，面積為40-100平方米。二樓面積稍大，400-700平方米，規(guī)劃全球連鎖品牌、KTV、休閑健身中心等精品商業(yè)。一二層商鋪產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，層高4.95米。4月中旬正式銷售，將推出數(shù)十套沿街商鋪，價格5-7萬元/平方米。價格有些透支，但中贏國際周邊住宅小區(qū)眾多，一墻之隔即是江南實(shí)驗學(xué)校，離最近的地鐵站也只有500米，作為一個商業(yè)項目地理位置很不錯。

    注：這一區(qū)域中的積家、寰宇天下、半島國際、錢塘帝景、江南銘庭等樓盤，均有一批社區(qū)商鋪，但數(shù)量都不大，一旦開賣銷售速度會很快。

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