什么是"旺鋪"？ 商鋪投資要規(guī)避幾大陷阱

    張先生是一家私營企業(yè)的老板，早在3年前就投資600多萬元購置了躍進(jìn)路附近的一處臨街商鋪。張先生說，他買的商鋪面積比較大，位置也好，已經(jīng)有銀行跟他聯(lián)系，想租他的商鋪用作銀行的營業(yè)網(wǎng)點，他算了一下，按照銀行給的租金，他購買的商鋪可以在9年左右收回成本。張先生說，在他成功經(jīng)驗的帶動下，周圍許多朋友都“瞄上”了投資商鋪。

的確，“一鋪養(yǎng)三代”，作為不動產(chǎn)投資的一種，在城市的黃金商業(yè)區(qū)擁有一間商鋪，是許多人的夢想。尤其是近兩年，隨著住宅市場的政策調(diào)控，特別是限購令的執(zhí)行與延伸，商鋪投資更加成為投資中的熱點。不過，業(yè)內(nèi)人士提醒投資者，商鋪投資與普通的房地產(chǎn)投資不同，涉及方方面面，如何使自己的投資更有針對性和科學(xué)性，是商鋪投資的關(guān)鍵，應(yīng)該慎之又慎。

什么樣的商鋪稱得上“旺鋪”

近日，在省直某機(jī)關(guān)工作的韓女士的手機(jī)上，收到了一條“臨街旺鋪”投資的廣告，短信上說即將發(fā)售的商鋪，是規(guī)劃中的一條商業(yè)步行街，位于省會黃金位置，而且投資者還可以選擇將商鋪租給開發(fā)商，開發(fā)商會在5年內(nèi)按期返給投資者租金。這讓一直想投資商鋪的韓女士非常動心。于是，她按照短信上留的聯(lián)系電話給置業(yè)顧問打電話詢問，一問才知道，這個售價每平方米1.5萬元起價的項目是規(guī)劃中的位于地下的商業(yè)街。這讓韓女士又有些猶豫。

針對韓女士的情況，記者采訪了幾位房產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為韓女士想要購買的商鋪稱不上“旺鋪”。地下商業(yè)步行街在石家莊還處在起步階段，從目前看，在地上商業(yè)項目還不飽和的前提下，地下商業(yè)項目進(jìn)入繁榮期還需要相當(dāng)長的時間。

省會紫晶悅城商業(yè)營銷總監(jiān)張磊說，投資者投資商鋪要選擇有發(fā)展前景的商圈。每一個城市都有自己的商業(yè)坐標(biāo)，比如北京的王府井，上海的南京路，廣州的中山路、北京路，深圳的老街以及省會的中山路。它們都是城市中古老的中心商圈，無論世事如何變遷、商圈如何更替，這里的商鋪始終都在樂呵呵地賺錢。

張磊說，根據(jù)商鋪類型和所在區(qū)域可將投資方向劃分為：純商業(yè)區(qū)店鋪、辦公樓底商、住宅底商。一般而言，辦公樓底商是作為配套使用的，總面積少，價格比較低廉，經(jīng)營業(yè)態(tài)以餐飲、各類水吧酒吧、副食等為主。

住宅樓底商一般是為居民區(qū)服務(wù)，前提是必須有足夠的消費(fèi)人群。從目前石家莊的情況看，幾乎每個小區(qū)都有底商，規(guī)劃布局簡單，所以價格必然相對低。

純商業(yè)區(qū)內(nèi)的店鋪租售容易、投資收益明顯、回收年限相對短，所以備受青睞和追捧。但是前期價格高，負(fù)擔(dān)重，使一部分人很猶豫。不過現(xiàn)在國內(nèi)很多城市包括石家莊，純商業(yè)區(qū)的店鋪都為二手或三手店鋪，一手店鋪非常稀缺，所以一手店鋪仍具備足夠的升值空間。

幾時出手最劃算

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，石家莊市橋西區(qū)一個商業(yè)項目正在銷售商鋪，因為還沒有正式開盤，開發(fā)商正在銷售“vip”證，銷售人員告訴記者，這種“vip”證1000元一張，正式銷售時，每張可以抵1萬元使用，每個商鋪限用一張。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般來講，目前省內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商都會采取預(yù)售的形式進(jìn)行商鋪銷售。預(yù)售也就是期房，此時的價格是相對實惠的，這時購買比較劃算。但是必須綜合考察開發(fā)商的實力和建設(shè)周期，因為簽署合同后，購買者就要開始還款，而此時尚無法經(jīng)營或出租，有一段時間是沒有收益的。

隨著工程進(jìn)度逐漸加快，開發(fā)商一般都會漲價。尤其是中心商圈內(nèi)的店鋪，因為正式營業(yè)后前景廣闊，開發(fā)商是“皇帝的女兒不愁嫁”，到這個時候再購買，付出的就更多。所以，如果有投資意向，看準(zhǔn)項目前景，就要及時出手，搶先一步往往能占盡先機(jī)。

商鋪投資要規(guī)避哪些陷阱

商鋪的售價一般是普通房價的3倍到4倍，一間10多平方米的小商鋪售價也要30萬左右，而大一些商鋪，動輒要二三百萬元，甚至更高。對一個家庭而言，這是一筆龐大的開支，因此在投資之前要格外謹(jǐn)慎。

張磊認(rèn)為，投資者在投資商鋪之前一定要了解商鋪附近的規(guī)劃。商鋪旁邊有立交橋、高架橋規(guī)劃的，盡量不要購買，兩橋是商鋪殺手；此外，盡端路、死胡同商鋪也缺少客流；西曬太強(qiáng)的商鋪不利于經(jīng)營和出租；門面太窄的商鋪也不好出租。

張磊說，商鋪投資首先要看商鋪使用年限，有些商鋪標(biāo)榜著40年的產(chǎn)權(quán)旺鋪，而實際可能經(jīng)過開發(fā)企業(yè)多次轉(zhuǎn)手、開發(fā)周期過長、爛尾等原因，實際使用年限縮短5—10年，投資者一定要看土地證的使用期限。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說，很多的投資者更多的是關(guān)注到開發(fā)商的承諾或收益，對風(fēng)險控制關(guān)注得少，實質(zhì)上一旦發(fā)生某個因素控制不得當(dāng)，他的投資損失是必然的。其中，假的社區(qū)商業(yè)陷阱和返租期的陷阱投資者一定要提防。假社區(qū)商業(yè)陷阱就是說在住宅旁邊的商鋪未必都是社區(qū)商業(yè)。我們把社區(qū)商業(yè)定義成以社區(qū)消費(fèi)為主體，但是規(guī)模大體可以理解為50萬平方米的住宅也就能夠支撐1萬平方米的商業(yè)。買了有虛假社區(qū)商業(yè)陷阱的商鋪，商鋪就很難出租。此外，有的開發(fā)商承諾負(fù)責(zé)出租，可以返3到5年的租金，甚至更長時間的租金，這也是具有一定風(fēng)險的，在國內(nèi)有這樣的例子，一些商業(yè)項目，開發(fā)商承諾負(fù)責(zé)出租，結(jié)果開發(fā)商因為破產(chǎn)等原因無法履行合同。

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