軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告

 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 2 商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于其所在的區(qū)域位置、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)域規(guī)劃等外部要素有著極強(qiáng)的敏感性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何最大限度的利用外部要素的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)規(guī)避外部要素可能造成的劣勢(shì)，從而營(yíng)造出精品項(xiàng)目，形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給投資者或經(jīng)營(yíng)者充足的信心，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須首先考慮的問(wèn)題。 七浦路商圈地處閘北、虹口、黃浦三區(qū)交界，南隔蘇州河，與黃浦商業(yè)區(qū)相鄰，西近上海新客站，東靠四川北路商業(yè)街。整個(gè)商圈主要以七浦路為東西橫軸向，沿七浦路以浙江北路、福建北路、山西北路以及河南北路為南北縱向商業(yè)分支，向南到北蘇州路，向北到海寧路。周邊有三個(gè)市級(jí)商圈（南京路商圈、四川北路商圈、不夜城商圈），一個(gè)區(qū)級(jí)商圈（天目路商業(yè)街），還有眾多專(zhuān)業(yè)型市場(chǎng) （如甘肅路燈飾市場(chǎng)、天潼路五金交電一條街等），如果能發(fā)揮邊際效應(yīng)，與這些商圈互相影響、互為補(bǔ)充，將為七浦路商圈的發(fā)展孕育好的環(huán)境。 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 3 以七浦路為核心的七浦路商圈，現(xiàn)已經(jīng)分布了十幾個(gè)大型專(zhuān)業(yè)服裝批發(fā)商場(chǎng)，在經(jīng)歷了近 28 個(gè)年頭的發(fā)展后，商圈面積已達(dá) 1.99 平方公里，人口 12.2 萬(wàn)，整個(gè)商圈已經(jīng)從馬路地?cái)偸袌?chǎng)發(fā)展成一個(gè)大型商場(chǎng)化的服飾專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。 1978 年十一屆三中全會(huì)后，個(gè)體經(jīng)濟(jì)迅猛復(fù)蘇，七浦路市場(chǎng)也從此開(kāi)始崛起，從其市場(chǎng)的發(fā)展軌跡來(lái)看，主要經(jīng)歷了四個(gè)階段： 雖然目前七浦路商圈整體購(gòu)物環(huán)境仍然較差，各種相關(guān)配套也不完善，但這里每日平均客流量依然有近2 萬(wàn)人，節(jié)假日高達(dá)2.5 萬(wàn)人，每年客流量高達(dá)700 萬(wàn)～800 萬(wàn)人次�！岸鄻I(yè)態(tài)、差別化、綜合性主題”是七浦路商圈商業(yè)形態(tài)發(fā)展新方向。以服裝批發(fā)市場(chǎng)聞名的七浦路商圈，原本以單一的服裝批發(fā)兼部分零售作為其商業(yè)定位。但是，在室內(nèi)商場(chǎng)已逐步發(fā)展成規(guī)模之后，七浦商圈若要繼續(xù)發(fā)展，就要向主題綜合、服飾與休閑、餐飲兼顧的過(guò)渡綜合型商業(yè)圈發(fā)展。 在經(jīng)營(yíng)檔次、經(jīng)營(yíng)主題上有意與在建、營(yíng)業(yè)中的服裝商場(chǎng)有所區(qū)別，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 1979-1984 年 初創(chuàng)成型階段 商戶(hù)不足百家，并以馬路地?cái)偸浇?jīng)營(yíng)方式為主； 曲折發(fā)展階段 1985-1993 年 1994-2000 年 穩(wěn)步前進(jìn)階段 2001 年至今 轉(zhuǎn)型飛躍階段 初期受工商整頓和外省市（常熟招商城）競(jìng)爭(zhēng)影響，商戶(hù)數(shù)量銳減，后通過(guò)主動(dòng)招商引資，以及實(shí)施先經(jīng)營(yíng)后辦證等鼓勵(lì)證策帶動(dòng)，市場(chǎng)重新回暖，規(guī)模日益擴(kuò)大，90 年開(kāi)始，沿市場(chǎng)兩側(cè)出現(xiàn)了大批店面式經(jīng)營(yíng)房； 受改革開(kāi)放深化影響，個(gè)體工商業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，七浦 市場(chǎng)商品品種和經(jīng)營(yíng)模式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，市場(chǎng)輻射功能開(kāi)始擴(kuò)大； 市場(chǎng)硬件設(shè)施不斷得到改善，馬路 市場(chǎng)進(jìn)入室內(nèi)，成為上海最大的服飾批發(fā)市場(chǎng)； 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 4 目前，前往七浦路服飾市場(chǎng)的消費(fèi)者需頻繁穿越河南路，而在 2010 年軌道交通 10 號(hào)線天潼路站建成投用后，這種情形將得到很大改善。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，未來(lái)河南路位于北京路至七浦路之間的路段，將不再設(shè)置人行橫道，而會(huì)在建設(shè)地鐵時(shí)設(shè)置4 條地下通道，把過(guò)街客流引入地下。由于車(chē)站所在位置將本案與聯(lián)富、興旺聯(lián)接了起來(lái)，因此 4 條通道還分別與這兩幢樓相連，10 號(hào)線天潼路站 2010 年投入使用初期，將開(kāi)放 3 個(gè)出入口，分別位于河南路兩側(cè)。規(guī)劃中的軌道交通 12 號(hào)線天潼路站建成后，將與之形呈“十”字型分布的車(chē)站，共計(jì)有 6 個(gè)出入口，屆時(shí)人們可以從任意一個(gè)出入口進(jìn)入車(chē)站地下空間，經(jīng)由換乘通道穿越河南路或天潼路。同時(shí)，作為對(duì)地下過(guò)街方式的補(bǔ)充，有關(guān)方面規(guī)劃在河南路上架一座天橋。該天橋位于10 號(hào)線天潼路車(chē)站以北100 多米處，將連接新七浦商場(chǎng)和興旺一期。 交通布局的改善，將對(duì)區(qū)域內(nèi)的人流起到交互作用，天潼路地鐵站的開(kāi)通也將為本案帶來(lái)的新的客流資源。 七浦路的規(guī)劃大致分南北兩區(qū)。七浦路以北區(qū)域，規(guī)劃基本以商場(chǎng)為主要形態(tài)；南區(qū)則在發(fā)展商用物業(yè)的前提下, 適當(dāng)增加了綜合性用地的比重。此黃金區(qū)域的土地資源已相當(dāng)稀缺。 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 5 本項(xiàng)目用地性質(zhì)為商辦用地，因此初步規(guī)劃地下一層至地上四層為商場(chǎng)，地上為五層為辦公。 由于七浦路商圈是專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的服飾批發(fā)市場(chǎng)，純粹的辦公產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)支持，需求也十分有限，因此我司建議項(xiàng)目五樓在辦公產(chǎn)權(quán)不變的情況下，功能用途上傾向于商場(chǎng)的配套倉(cāng)庫(kù)（具體見(jiàn)項(xiàng)目功能及業(yè)態(tài)規(guī)劃定位）。 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 6 ● 項(xiàng)目東為江西中路，有諸多舊房。 ● 項(xiàng)目南為河濱大樓，緊貼蘇州河（河南路橋拓寬工程正在進(jìn)行中）。 ● 項(xiàng)目西為河南北路，西北角為聯(lián)富商業(yè)廣場(chǎng)。 ● 項(xiàng)目北為天潼路，相隔天潼路的是興旺服裝批發(fā)市場(chǎng)2 期。 東面舊房 西面聯(lián)富商業(yè)廣場(chǎng) 南面河濱大樓 北面天潼路（興旺批發(fā)市場(chǎng)） 總體來(lái)看，本項(xiàng)目位于七浦路商圈的最南端，距七浦路商圈的核心地域七浦路約150 米，雖然項(xiàng)目本身并不是處于七浦路商圈的核心地域，但隨著河南北路及河南路橋的拓寬，將會(huì)在很大程度上疏導(dǎo)商圈內(nèi)的人流，加強(qiáng)七浦路商圈各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之間客源的流通互動(dòng)。同時(shí)，隨著軌道交通 10 號(hào)線天潼路站的開(kāi)通，將會(huì)從七浦路商圈的南部直接導(dǎo)入新的消費(fèi)人群，對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展將起到進(jìn)一步的推動(dòng)作用。 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 7 七浦路市場(chǎng)是在整合了服裝批發(fā)這一主要行業(yè)，經(jīng)過(guò)若干年發(fā)展后形成的以鞋帽、箱包和裝飾品為輔的大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中地。整個(gè)七浦路市場(chǎng)已經(jīng)上市經(jīng)營(yíng)的有新七浦服飾商場(chǎng)、興旺服飾商場(chǎng)、凱旋城服裝市場(chǎng)、七浦369（七浦路服裝 批發(fā)市場(chǎng)）、超飛捷服裝批發(fā)市場(chǎng)、新金浦服裝批發(fā)市場(chǎng)、聯(lián)富女裝精品市場(chǎng)等共計(jì)十一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，規(guī)劃和建設(shè)中的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)四個(gè)（包含本案），預(yù)計(jì)在未來(lái)的3 年內(nèi)上市，具體分布如下圖： 襄陽(yáng)路服飾市場(chǎng)撤消后，七浦服飾市場(chǎng)成為上海最大的服飾批發(fā)市場(chǎng)。也正是由于七浦商圈的不斷改造與商鋪投資的高回報(bào)率和高升值潛力，吸引了許多專(zhuān)業(yè)發(fā)展商前來(lái)投資建設(shè)綜合性商場(chǎng)，目前七浦商圈已經(jīng)上市的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)共有 11 個(gè)，總計(jì)營(yíng)業(yè)面積（建筑面積扣除車(chē)庫(kù)等相關(guān)配套設(shè)施面積）約33 萬(wàn)平方米，同時(shí)預(yù)計(jì)未來(lái)3 年內(nèi)除本案外還將有3 個(gè)項(xiàng)目上市，總計(jì)營(yíng)業(yè)面積約4.4 萬(wàn)平方米，見(jiàn)下表： 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 8 已上市 綜合市場(chǎng) 1.5 萬(wàn)㎡ 40％ 已上市 綜合市場(chǎng) 2.1 萬(wàn)㎡ 98％ 已上市 綜合市場(chǎng) 2.2 萬(wàn)㎡ 75％ 已上市 綜合市場(chǎng) 2 萬(wàn)㎡ 97％ 已上市 綜合市場(chǎng) 0.3 萬(wàn)㎡ 98％ 已上市 綜合市場(chǎng) 4 萬(wàn)㎡ 70％ 已上市 綜合市場(chǎng) 2 萬(wàn)㎡ 85％ 已上市 綜合市場(chǎng) 3.3 萬(wàn)㎡ 85％ 已上市 綜合市場(chǎng) 3 萬(wàn)㎡ 99％ 已上市 綜合市場(chǎng) 5 萬(wàn)㎡ 80％ 已上市 綜合市場(chǎng) 7.6 萬(wàn)㎡ 100％ 預(yù)計(jì)2008 年上市 未定 0.5 萬(wàn)㎡ / 預(yù)計(jì)2008 年上市 未定 0.9 萬(wàn)㎡ / 動(dòng)拆遷中 未定 預(yù)計(jì)約3 萬(wàn)㎡ / 14 個(gè)項(xiàng)目 / 37.4 萬(wàn)㎡ 84% 從目前可準(zhǔn)確掌握的區(qū)域內(nèi)商鋪供應(yīng)量的數(shù)據(jù)來(lái)看（營(yíng)業(yè)面積），未來(lái) 3 年內(nèi)除本案外商鋪供應(yīng)量已經(jīng)接近38 萬(wàn)平方米，未來(lái)集中商業(yè)將會(huì)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，本項(xiàng)目并不處于七浦商圈的核心區(qū)域，人流支持處于劣勢(shì)。因此，本項(xiàng)目上市后面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 9 項(xiàng)目所在的七浦商圈地處閘北、虹口、黃浦三區(qū)交界，南隔蘇州河；被南京路商圈、四川北路商圈、不夜城商圈所環(huán)抱，屬上海少有的黃金地段之一。 區(qū)域臨近軌道交通2、3、4 號(hào)線，正在建設(shè)的軌道交通10 號(hào)線天潼站近在咫尺，軌道交通 12 號(hào)線也在規(guī)劃中，河南北路、河南路橋拓寬工程也在進(jìn)行中，為七浦商圈的地面交通打了良好的基礎(chǔ)。此外與上海火車(chē)新客站、北區(qū)汽車(chē)站緊密鏈接，轄區(qū)內(nèi)有西藏北路、河南北路、海寧路、共和新路等主干道，交通便捷，軌道、公共交通四通八達(dá)。 七浦商圈沿途已經(jīng)分布了十幾個(gè)大型專(zhuān)業(yè)服裝批發(fā)商場(chǎng)，在經(jīng)歷了近28 個(gè)年頭的發(fā)展后，已經(jīng)發(fā)展成一個(gè)極具影響力的大型商場(chǎng)化的服飾專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。 七浦商圈在一平方公里的范圍內(nèi)，擁擠著十余個(gè)規(guī)模不等的市場(chǎng)，密度之高，他處少見(jiàn)。且所售貨品大致相似，各市場(chǎng)之間無(wú)明顯區(qū)別，這勢(shì)必會(huì)阻礙 市場(chǎng)的發(fā)展。 商圈整體購(gòu)物環(huán)境較差，各種相關(guān)配套不完善。 隨著七浦商圈各方面的不斷完善，外加與其它（南京路商圈、四川北路商圈、不夜城商圈、天目路商業(yè)街）的有力結(jié)合，形成互補(bǔ)形態(tài)，其發(fā)展態(tài)勢(shì)不可估量。 區(qū)域的土地資源已相當(dāng)稀缺，項(xiàng)目的潛在發(fā)展價(jià)值將得到體現(xiàn)。 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 10 目前七浦商圈有十余個(gè)專(zhuān)業(yè)批發(fā)商場(chǎng)已營(yíng)業(yè)，總計(jì)建筑面積約50 萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積約33 萬(wàn)平方米（2010 年約達(dá)到38 萬(wàn)平方米），對(duì)本項(xiàng)目而言，未來(lái)在招商以及經(jīng)營(yíng)方面將面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 目前七浦路進(jìn)貨的批發(fā)商，多來(lái)自上海周邊城市，但隨著各地批發(fā)市場(chǎng) 的興建，來(lái)此的客流已呈逐步減少之勢(shì)。如山東、安徽、江蘇三省，先后新建了濼口、中綠、白馬、光大、上海七浦服裝城等五大市場(chǎng)，截流了七浦商圈的大量客戶(hù)。 綜上所述，本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境已相當(dāng)成熟，被南京東路商圈、四川北路商圈及火車(chē)站商圈所環(huán)抱，但區(qū)域感覺(jué)較雜亂。目前路面拓寬及地鐵規(guī)劃工程正緊鑼密鼓的實(shí)施，商圈內(nèi)的新老商場(chǎng)均在提升品牌形象及商品質(zhì)量。 隨著政府在硬件配套上的完善及商圈本身的發(fā)展?jié)摿�，預(yù)計(jì)在今后的幾年，七浦商圈將會(huì)有一個(gè)新的發(fā)展，但存在的不足和威脅也顯而易見(jiàn)，因此就本項(xiàng)目而言是一個(gè) 的態(tài)勢(shì)。 經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目的 SWOT 分析，針對(duì)存在的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅，可以采取四種不同的策略匹配和選擇： 是一種發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)的戰(zhàn)略。條件是環(huán)境中出現(xiàn)了機(jī)會(huì)，而項(xiàng)目本身恰好有這樣的優(yōu)勢(shì)。這種情況是最理想的，項(xiàng)目可以采取充分利用環(huán)境機(jī)會(huì)和內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)的大膽發(fā)展戰(zhàn)略： ?8?3 抓住機(jī)會(huì)，利用七浦商圈在上海特有的影響力，引入先進(jìn)理念，打造極具升值潛力的產(chǎn)品； ?8?3 利用地鐵出入口的優(yōu)勢(shì)，打造便捷的購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)配合本項(xiàng)目在七浦商圈特有的大面積綠化，營(yíng)造相對(duì)于七浦其它專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)更為優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境； ?8?3 掌握開(kāi)發(fā)節(jié)奏，配合周邊規(guī)劃基本成形后逐步推出產(chǎn)品，以提高產(chǎn)品價(jià)格； 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 11 是通過(guò)利用外部機(jī)會(huì)來(lái)彌補(bǔ)內(nèi)部劣勢(shì)標(biāo)的戰(zhàn)略。條件是環(huán)境中存在機(jī)會(huì)，但是項(xiàng)目在這方面是劣勢(shì)，力量不夠。這就要求企業(yè)致力于改變內(nèi)部劣勢(shì)，有效地利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 是利用本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)回避或減輕外部威脅的影響。環(huán)境中存在一些威脅，針對(duì)這種情況，項(xiàng)目可以采取兩種態(tài)度：一種是利用現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)在其他市場(chǎng)上建立新的機(jī)會(huì)，實(shí)行分散化或多樣化戰(zhàn)略。另一種就是采取與環(huán)境威脅直接正面斗爭(zhēng)的態(tài)度，這種做法通常只有在項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)足以戰(zhàn)勝環(huán)境威脅時(shí)才會(huì)采用，結(jié)合本案的實(shí)際情況，前一種更適合本案： 是一種旨在減少內(nèi)部弱點(diǎn)同時(shí)回避外部環(huán)境威脅的防御性戰(zhàn)略。條件是環(huán)境中存在一些威脅，而項(xiàng)目在這方面也處于劣勢(shì)，這是最不理想的情況。在這種情況下，項(xiàng)目最好采取減少或改變產(chǎn)品市場(chǎng)的退出性戰(zhàn)略： ?8?3 在區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)速膨脹的情況下，產(chǎn)品定位要有的放矢，緊緊抓住客戶(hù)群體的需求，以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； ?8?3 大力宣傳區(qū)域內(nèi)土地資源的稀缺性，以降低區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)速膨脹造成的價(jià)值局限，以提升產(chǎn)品價(jià)值； ?8?3 做足產(chǎn)品的附加價(jià)值，提高產(chǎn)品檔次； ?8?3 利用七浦市場(chǎng)在長(zhǎng)三角各主要服飾批發(fā)市場(chǎng)的知名度，跳出上海，尋找在這些地區(qū)的潛在客源，以彌補(bǔ)和減輕區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)量造成的威脅； ?8?3 基于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性和投資性的特點(diǎn)，突出強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，為項(xiàng)目量身打造新穎的招商或銷(xiāo)售模式，創(chuàng)造機(jī)會(huì)； ?8?3 強(qiáng)調(diào)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，規(guī)避區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)量帶來(lái)的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)加劇，減少客源流失； ?8?3 不論招商或銷(xiāo)售，都給以經(jīng)營(yíng)者或投資者市場(chǎng)內(nèi)部日后管理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖藨B(tài)，避免出現(xiàn)七浦其它專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中出現(xiàn)的標(biāo)識(shí)不明、管理混亂、招商無(wú)序和貨品過(guò)分同質(zhì)的局面； ?8?3 強(qiáng)調(diào)軌道交通出入口、道路拓寬等規(guī)劃帶來(lái)的新資源優(yōu)勢(shì)，以提升區(qū)域價(jià)值； 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 12 作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，其基本功能無(wú)疑是提供商品的批發(fā)和零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿(mǎn)足顧客的需要，特別是在目前七浦商圈人流密集，而相應(yīng)餐飲配套設(shè)施十分匱乏的情況下，有必要引入餐飲、休閑及其他輔助性服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。 從服務(wù)對(duì)象來(lái)分，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)可以分為批發(fā)和零售兩種人群。而從投資者建設(shè) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)目的來(lái)看，一是通過(guò)招商，獲得物業(yè)的長(zhǎng)期收益，二是銷(xiāo)售，最快速度的賺取投資利潤(rùn)，回籠資金。 因此，本項(xiàng)目功能定位從投資建設(shè)者和項(xiàng)目未來(lái)的服務(wù)對(duì)象兩個(gè)方面切入： 根據(jù)本案的地理位置、商業(yè)體量、并結(jié)合項(xiàng)目周邊的商業(yè)態(tài)勢(shì)以及未來(lái)的規(guī)劃，本案的功能定位： ◆ 以普通大眾為對(duì)象 ◆ 在功能設(shè)定上則結(jié)合七浦商圈以服裝、鞋帽、箱包和小飾品批發(fā)、零售的商業(yè)特征而設(shè)定 ◆ 商鋪面積在10 — 15 平米之間 ◆ 分為男裝、女裝、鞋帽和箱包四大類(lèi)，輔以餐飲和休閑配套設(shè)施，給前來(lái)的消費(fèi)者提供便利 ◆ 功能上綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢(shì)及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 ◆ 商鋪店面以 10—15 平米的小大面積為主，有利于招商或銷(xiāo)售 ◆ 配合招商或銷(xiāo)售，輔以餐飲和休閑配套設(shè)施，以增加賣(mài)點(diǎn) 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 13 在項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位上，以所在七浦商圈各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)動(dòng)向?yàn)橹鬏S，因此項(xiàng)目的基本業(yè)態(tài)是以服裝批發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，同時(shí)整合餐飲、休閑設(shè)施為一體的批發(fā)市場(chǎng)，業(yè)態(tài)的規(guī)劃側(cè)重價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能和便于識(shí)別性。 根據(jù)對(duì)目前七鋪商圈各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，女裝是商圈內(nèi)的主力經(jīng)營(yíng)品種，其次是成人男裝，與去年相比箱包的擴(kuò)充經(jīng)營(yíng)加速較快，目前的比例已有 5%，詳見(jiàn)下圖： 箱包5% 其它2% 女裝72% 飾品3% 男裝15% 童裝3% 從七浦路整體經(jīng)營(yíng)的業(yè)種來(lái)看，女裝的主導(dǎo)地位較為牢固，這主要是因?yàn)榕�裝消費(fèi)量大，加之毛利率高，消費(fèi)周期短。此外箱包經(jīng)營(yíng)比例的擴(kuò)大顯示了七鋪商圈的經(jīng)營(yíng)品種多樣化發(fā)展走向。 本案的業(yè)態(tài)定位因充分考慮到周邊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的分布情況，“發(fā)展”和“融和” 現(xiàn)有業(yè)態(tài)作為業(yè)態(tài)定位的其準(zhǔn)方向，同時(shí)依據(jù)以下三點(diǎn)作為本案業(yè)態(tài)定位的基本原則： 業(yè)態(tài)定位應(yīng)盡量填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)的空白點(diǎn)，搶先占領(lǐng)先機(jī)。 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 14 業(yè)態(tài)定位必須與本項(xiàng)目總體定位相匹配，滿(mǎn)足整體業(yè)態(tài)定位要求，最好能形成二者相輔相成的雙贏格局。 業(yè)態(tài)定位應(yīng)考慮錯(cuò)位分布原則，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)應(yīng)與區(qū)域內(nèi)的其它市場(chǎng)形成補(bǔ)充，從而產(chǎn)生聚集效應(yīng)。 鑒于此，我司對(duì)于本案的業(yè)態(tài)定位，建議如下： B1F 鞋類(lèi)、箱包、飾品等 周邊各市場(chǎng)地下一樓普遍采用此類(lèi)業(yè)態(tài)，消費(fèi)者也已經(jīng)普遍形成了此類(lèi)產(chǎn)品位于地下的認(rèn)知性。 1F 精品女裝區(qū) 女裝市場(chǎng)占有量最大， 而一樓的價(jià)值力也最高。 2F 休閑男裝區(qū) 餐飲、休閑區(qū) 男裝市場(chǎng)占有率僅次于女裝，價(jià)值力居次的二樓成為最佳選擇。 二、三樓屬于樓層的中間區(qū)域，餐飲、休閑區(qū)規(guī)劃于此，主要是考慮即不失去發(fā)現(xiàn)功能，也不至于為使用 帶 來(lái) 不便。 3F 休閑女裝區(qū) 餐飲、休閑區(qū) 與一樓的精品女裝區(qū)區(qū)分，形成互補(bǔ) 4F 品牌男、女裝區(qū) 側(cè)重品牌價(jià)值，尋求相對(duì)自我的展示空間 5F 小戶(hù)型辦公兼?zhèn)}儲(chǔ) 區(qū)域內(nèi)純粹的辦公產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)需求，將價(jià)值力最弱的五樓定位為小戶(hù)型辦公，一則可以滿(mǎn)足少量的辦公需求，二則可以作為倉(cāng)庫(kù)用途進(jìn)行租賃或銷(xiāo)售（產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變） 內(nèi)鋪的面積分割主要考慮到兩方面，一是以招商為目的，二是以銷(xiāo)售為目的，但是無(wú)論從哪方面考慮，都應(yīng)符合市場(chǎng)需求，以下是七浦商圈各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的主力經(jīng)營(yíng)面積，從中可以看到當(dāng)前七浦商圈對(duì)于內(nèi)鋪面積的需求傾向，見(jiàn)下圖： 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 15 10 10 15 12 10 8 10 20 7 12 10 0 5 10 15 20 25 圣和圣超飛捷白馬凱旋城地下商場(chǎng)七浦 3 6 9 新金鋪豪浦新七浦聯(lián)富興旺單位:平方米 從上圖可以看到，七浦商圈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)鋪位的主力經(jīng)營(yíng)面積以 10-15 平方米居多，說(shuō)明這一面積段的商鋪比較符合目前經(jīng)營(yíng)者的需求。 商鋪進(jìn)深與門(mén)面比例適當(dāng)不僅有利于投資經(jīng)營(yíng)，同樣也有利于管理。大通根據(jù)長(zhǎng)期代理經(jīng)驗(yàn)，并通過(guò)對(duì)數(shù)百個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)中心的案例調(diào)查與深入研究得出，商鋪的進(jìn)深與門(mén)面的最佳比例為3：2，高于3：1 以后，商鋪價(jià)值將隨之降低。 商鋪是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)部的核心，如何使商鋪在緊湊的空間中突現(xiàn)，是商鋪布局設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。大通建議可采用“穿透式”設(shè)計(jì)，商鋪通過(guò)透明的玻璃墻體間隔，以此來(lái)達(dá)到商鋪的可視性和通透性，以突現(xiàn)商鋪價(jià)值空間。 就專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或商業(yè)中心而言，樓層越高其價(jià)值力就越弱，這是主要是由人群的消費(fèi)習(xí)慣引起的，為了最大限度的提升各樓層的價(jià)值空間，大通建議在樓層之間的縱向規(guī)劃采用蝸牛式步步引導(dǎo)的原則，即采用樓下為樓上的商品做廣告的方法，以此來(lái)推銷(xiāo)上面的產(chǎn)品。 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 16 根據(jù)我司對(duì)于以上本案業(yè)態(tài)的定位以及市場(chǎng)需求的特性，其具體的鋪位布局規(guī)劃如下： 地下一層為鞋類(lèi)、箱包、飾品等，商鋪主力單套面積約9-12 平米（店鋪面寬3—4 米，進(jìn)深在3 米左右，適合鞋類(lèi)及飾品類(lèi)），其它商鋪單套的面積約15-20 平米左右（面寬3—4 米，進(jìn)深約5 米，適合箱包類(lèi)）。以上的商鋪按客戶(hù)的實(shí)際需求可以進(jìn)行面積的自由組合，滿(mǎn)足不同客戶(hù)對(duì)于不同面積段的需求。 商鋪類(lèi)型 鞋類(lèi)及飾品類(lèi) 箱包類(lèi) 面積分割 主力單套面積9-12 ㎡ 其它單套面積15-20 ㎡ 開(kāi)間 3—4 米之間 3—4 米之間 進(jìn)深 3 米左右 5 米左右 分割方式 自由組合，根據(jù)使用需要，可前后、左右相連接 層數(shù) 地下1 層 層高 吊頂前層高5.2 米 技術(shù)要求 電力、新風(fēng)、廣告位 地上一層為精品女裝區(qū)，商鋪主力單套面積約12-16 平米（店鋪面寬3—4 米，進(jìn)深在4 米左右），以上的商鋪按客戶(hù)的實(shí)際需求可以進(jìn)行面積的自由組合，滿(mǎn)足不同客戶(hù)對(duì)于不同面積段的需求。 商鋪類(lèi)型 精品女裝 面積分割 主力單套面積12-16 ㎡ 開(kāi)間 3-4 米之間 進(jìn)深 4 米左右 分割方式 自由組合，根據(jù)使用需要，可前后、左右相連接 層數(shù) 地上1 層 層高 吊頂前層高5.2 米 技術(shù)要求 電力、廣告位 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 17 地上二至三層為休閑男、女裝區(qū)和餐飲、休閑區(qū)，服裝區(qū)商鋪主力單套面積約 12 平米（店鋪面寬 3 米，進(jìn)深在 4 米左右）。餐飲、休閑區(qū)商鋪面積 250 平米左右（設(shè)置在樓層的西南角出入口處，二至三樓連通，可選擇入駐麥當(dāng)勞或避風(fēng)塘等企業(yè)）。 商鋪類(lèi)型 休閑男、女裝區(qū) 餐飲、休閑區(qū) （2-3 樓連通） 面積分割 主力單套面積12 ㎡ 不分割 開(kāi)間 3 米左右 8-9 米 進(jìn)深 4 米左右 16-17 米左右 分割方式 自由組合，根據(jù)使用需要，可前后、左右相連接 2-3 樓約250 平米整體入駐 層數(shù) 地上2-3 層 層高 吊頂前層高4.2 米 技術(shù)要求 電力、廣告位 上下水、電力、天然氣、排煙排風(fēng)、隔油池、廣告位 地上四層為品牌男、女裝區(qū)。隨著樓層的提高,商鋪的價(jià)值力已經(jīng)降低,因此以經(jīng)營(yíng)品牌服飾為主, 與一至三樓形差異性的吸納點(diǎn),建議單套主力面積服裝區(qū)商鋪主力單套面積為20-25 平米。 商鋪類(lèi)型 品牌男、女裝 面積分割 主力單套面積25-30 ㎡ 開(kāi)間 4-5 米之間 進(jìn)深 6 米左右 分割方式 自由組合，根據(jù)使用需要，可前后、左右相連接 層數(shù) 地上4 層 層高 吊頂前層高4.2 米 技術(shù)要求 電力、廣告位 地上五層為辦公區(qū)。由于用地性質(zhì)的關(guān)系，本案必須要有一部分具備辦公 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 18 用途，價(jià)值力最弱的第五層是唯一的選項(xiàng)，但七浦路商圈是專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的服飾批發(fā)市場(chǎng)，純粹的辦公產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)支持，需求也十分有限，因此我司建議，將該樓層規(guī)劃定位為小戶(hù)型辦公，一則可以滿(mǎn)足少量的辦公需求，二則可以作為倉(cāng)庫(kù)用途進(jìn)行租賃或銷(xiāo)售（產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變）。主力單套面積為12 平米，按客戶(hù)的實(shí)際需求可以進(jìn)行面積的自由組合，滿(mǎn)足不同客戶(hù)對(duì)于不同面積段的需求。 類(lèi)型 辦公、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) 面積分割 主力單套面積12 ㎡ 開(kāi)間 3 米左右 進(jìn)深 4 米左右 分割方式 自由組合，根據(jù)使用需要，可前后、左右相連接 層數(shù) 地上5 層 層高 吊頂前層高4.5 米 技術(shù)要求 電力 一個(gè)能為普通大眾人士帶來(lái)輕松購(gòu)物的場(chǎng)所； 一個(gè)改善七浦商圈購(gòu)物環(huán)境的符號(hào)； 一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，但并不缺少輔助性配套設(shè)施的場(chǎng)所； 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 19 開(kāi)工建設(shè)后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項(xiàng)目噴繪巨幅廣告，突出項(xiàng)目整體形象，吸引到現(xiàn)場(chǎng)參觀人群的注意力。 在工地圍墻上設(shè)置項(xiàng)目噴繪廣告，宣傳項(xiàng)目公司情況、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)、項(xiàng)目整體形象、渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 在通向項(xiàng)目工地的主要交通路線設(shè)置宣傳項(xiàng)目的路標(biāo)或廣告牌，在項(xiàng)目入口設(shè)置醒目廣告牌，在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳項(xiàng)目的彩噴吊旗。 天潼商廈 七浦商圈的多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶(hù)主要以商品批發(fā)為主，店鋪對(duì)他們來(lái)說(shuō)是一個(gè)展示自已商品的地方，因此為了便于達(dá)到他們的這種訴求，商鋪因盡量做到通透性和可視性，即玻璃化程度要高，從而最大限度的展示自己的商品和便于消費(fèi)者看到。 在以批發(fā)為主的背景下，對(duì)于商戶(hù)來(lái)說(shuō)還需要一個(gè)存儲(chǔ)商品貨物的倉(cāng)庫(kù)，一般經(jīng)營(yíng)服飾及其它鞋帽類(lèi)的商戶(hù)對(duì)于倉(cāng)庫(kù)的面積需求在10-15 平米之間。 為了吸引商家入駐，同時(shí)也是為了提高商品出入的快捷，本案可以通過(guò)在商場(chǎng)中設(shè)立打包托運(yùn)站來(lái)方便商家。 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 20 考慮到商場(chǎng)的鋪位經(jīng)營(yíng)業(yè)種多樣，因此，我司建議在一樓的主廣場(chǎng)、電梯的上下口和一些主通道的轉(zhuǎn)口處設(shè)置一些明顯的導(dǎo)向牌和品牌指示，以便于顧客選擇所要購(gòu)買(mǎi)的商品和找準(zhǔn)位置。同時(shí)在樓層之間的縱向規(guī)劃采用蝸牛式步步引導(dǎo)的原則，即采用樓下為樓上的商品做廣告的方法，以此來(lái)推銷(xiāo)上面的產(chǎn)品。 為增加商鋪經(jīng)營(yíng)面積，建議采用厚度小的材料做隔墻。可通透的墻面采用玻璃，增加商業(yè)吸引力。 合理的通道寬度不僅使商場(chǎng)整體看上去布局合理而且能使消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)既不感到擁擠也不會(huì)覺(jué)得商場(chǎng)里沒(méi)有人流。因此，應(yīng)將主過(guò)道的寬度設(shè)計(jì)在 2.2—3 米，而次過(guò)道的寬度應(yīng)在1.8 米。 本項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)，因結(jié)合七浦商圈整體的建筑風(fēng)格，充分體現(xiàn)建筑的特色和商業(yè)價(jià)值，以及建筑外立面商業(yè)價(jià)值利用的最大化，包括在外立面預(yù)留懸掛巨幅廣告的位置。同時(shí)外立面的設(shè)計(jì)要簡(jiǎn)潔、厚重，具有鮮明的主題性。參考外立面，見(jiàn)下圖： 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 21 目前，七浦商圈的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟，根據(jù)我司的分析和預(yù)測(cè)，隨著近年來(lái)和未來(lái)幾年的總體開(kāi)發(fā)量的持續(xù)增加，到 2010 年七浦商圈商業(yè)地產(chǎn)的需求量將趨于飽和，本項(xiàng)目的招商或銷(xiāo)售都將面臨較大的壓力，屆時(shí)本項(xiàng)目在市場(chǎng)的介入方法（招商還是銷(xiāo)售）以及營(yíng)銷(xiāo)手段拿捏的準(zhǔn)確度，都將是本案能否成功的關(guān)鍵。 招商 回報(bào)期漫長(zhǎng)，是對(duì)開(kāi)發(fā)商智慧和資金耐力的考驗(yàn)； ☆長(zhǎng)期持有物業(yè)，達(dá)到保值、增值目的； ☆為開(kāi)發(fā)商從事其它投資時(shí)，提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流； ☆物業(yè)管里難度大，存在由于管理缺失造成物業(yè)價(jià)值下降的可能； ☆投資回收周期漫長(zhǎng)； ☆區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量趨于飽和，長(zhǎng)期持有將引發(fā)資金分流風(fēng)險(xiǎn)，即出現(xiàn)招商不暢，價(jià)格走低的情況； 銷(xiāo)售 最大限度的回籠資金，賺取利潤(rùn)； ☆快速回籠資金，減輕財(cái)務(wù)壓力，有利于資金的快速運(yùn)作； ☆避免長(zhǎng)期持有帶來(lái)的成本、管理包袱； ☆同樣作為一種經(jīng)濟(jì)行為，銷(xiāo)售與長(zhǎng)期持有相比，其發(fā)生周期較短，可以最大限度的規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； ☆產(chǎn)權(quán)的分割銷(xiāo)售會(huì)為以后商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)一定的難度； 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2009 年6-7 月上市，考慮還有近兩年的時(shí)間，我司建議在項(xiàng)目籌備上市期間，通過(guò)對(duì)屆時(shí)市場(chǎng)租賃和銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)研，采取以下幾種方法對(duì)項(xiàng)目的招商和銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行定位： 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 22 綜合比較 市場(chǎng)比較法 成本法 收益法 適用范圍 適用于不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)達(dá)，有較多的交易實(shí)例的情況 適用于既無(wú)收益又不交易的不動(dòng)產(chǎn) 有收益或潛在收益的不動(dòng)產(chǎn) 問(wèn)題 周邊同類(lèi)型項(xiàng)目較多，招商的參照實(shí)例較為豐富。 本項(xiàng)目受地鐵站建設(shè)的影響，從拿地到竣工，時(shí)間周期較長(zhǎng)，考慮到資金的時(shí)間成本和變動(dòng)成本，以及土地的升值力，該方法并不適用本項(xiàng)目。 與市場(chǎng)比較法相結(jié)合，即便在缺少銷(xiāo)售參考案例的情況下，也可以通過(guò)租金收益來(lái)還原銷(xiāo)售價(jià)格，符合本項(xiàng)目情況。 是否采用 建議采用 不建議采用 建議采用 用市場(chǎng)比較法確定租金及收益率 用收益還原法計(jì)算靜態(tài)價(jià)格 估計(jì)溢價(jià)空間 動(dòng)態(tài)價(jià)格 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 23 組成一支強(qiáng)有力，專(zhuān)業(yè)的招商、租戶(hù)物業(yè)管理、企劃隊(duì)伍，具體如下： 招商經(jīng)理（1 人）； 招商主管（1 人），招商專(zhuān)員（3 人）； 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2 人）； 企劃主管（1 人） 籌備期商品部人員總編制8 人 ▲ 主要職責(zé)： ☆ 根據(jù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方針與要求，制定招商部計(jì)劃，并組織實(shí)施。 ☆ 負(fù)責(zé)購(gòu)物中心整體商場(chǎng)策劃、布局、商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體企劃、促銷(xiāo)等，確保商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成。 ☆ 組織、管理招商和企劃團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。 ☆ 對(duì)招商部門(mén)廠商引進(jìn)，人員招聘，促銷(xiāo)方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費(fèi)用審核等負(fù)責(zé)。 ▲ 主要職責(zé)： ☆ 負(fù)責(zé)各個(gè)樓層的招商、布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商 100％達(dá)成。 ☆ 配合公司整體布局，完成公司下達(dá)指標(biāo)。 ▲ 主要職責(zé)： ☆ 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護(hù)管理商場(chǎng)的整體工程運(yùn)行，同時(shí)滿(mǎn)足正常開(kāi)業(yè)。 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 24 ☆ 協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展工作。嚴(yán)格審查招商戶(hù)經(jīng)營(yíng)資格及入住手續(xù)。 ☆ 負(fù)責(zé)租戶(hù)單位日常管理工作，督促租戶(hù)單位認(rèn)真履行招商合同。 ▲ 主要職責(zé)： ☆ 貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營(yíng)需求，結(jié)合實(shí)際制定本公司廣告策劃并組織實(shí)施。 ☆ 負(fù)責(zé)對(duì)商場(chǎng)宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設(shè)性的意見(jiàn)，統(tǒng)籌安排促銷(xiāo)，成列，美工工作。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2009 年6-7 月開(kāi)始銷(xiāo)售或招商，因此相關(guān)工作2009 年4 月到崗進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作（具體時(shí)間視工程進(jìn)度而定）。 經(jīng)過(guò)我司對(duì)市場(chǎng)調(diào)研后了解到，在七鋪商圈內(nèi)的商家對(duì)能給他們提供一個(gè)硬件設(shè)施齊全的、商業(yè)管理完善的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所有非常強(qiáng)烈的需求（以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)為目的），而本項(xiàng)目的定位正符合他們的想法，所以在正式招商開(kāi)展后，本地商戶(hù)將成為主力，也是招商主攻的目標(biāo)。同時(shí)為了將本項(xiàng)目定位發(fā)揮得淋漓盡致，可以利用七浦商圈的價(jià)值影響力，將招商的觸角延伸到周邊城市中具有影響力的服飾 批發(fā)市場(chǎng)。 分散產(chǎn)權(quán)的商業(yè)項(xiàng)目在管理上存在一定難度，主要原因是經(jīng)營(yíng)者品位不同，觀念不同，思想難以統(tǒng)一，較難做到經(jīng)營(yíng)格局統(tǒng)一化，經(jīng)營(yíng)思想統(tǒng)一化，整體經(jīng)營(yíng)形象難以樹(shù)立。為了減輕此類(lèi)影響，我司建議將在開(kāi)業(yè)前期對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)化管理，制定合理可行的管理制度，打好本項(xiàng)目商業(yè)管理的基礎(chǔ)，中心思想是“統(tǒng)一”，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 ▲ 工作重點(diǎn)： ☆ 管理公司確定 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 25 ☆ 招商方式確定 ☆ 推廣策略確定 以區(qū)域價(jià)值樹(shù)立項(xiàng)目的價(jià)值基礎(chǔ)，以形象價(jià)值（見(jiàn)形象定位）樹(shù)立項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)桿，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的營(yíng)造來(lái)提升項(xiàng)目整體租賃價(jià)格。 由于該項(xiàng)目的價(jià)值，主要依托了七浦商圈的價(jià)值。因此在市場(chǎng)推廣中，應(yīng)充分整合地塊價(jià)值，從而順理成章地帶出的獨(dú)特投資經(jīng)營(yíng)價(jià)值。本項(xiàng)目所依托的地段價(jià)值, 從下面兩個(gè)層次進(jìn)行挖掘。 整合七浦商圈龐大的人流量帶來(lái)的目標(biāo)消費(fèi)群資源； 整合黃浦、虹口、閘北三區(qū)交界處的優(yōu)良地理位置，以及稀缺的土地資源優(yōu)勢(shì)； 整合項(xiàng)目天潼路地鐵站所帶來(lái)的交通優(yōu)勢(shì)； 整合餐飲、休閑設(shè)施可能帶來(lái)的潛在客流； 整合配套倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、打包托運(yùn)服務(wù)可為商戶(hù)帶來(lái)便捷性?xún)?yōu)勢(shì)； 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)招商期為7 個(gè)月（包括3 個(gè)月的準(zhǔn)備期），初步預(yù)計(jì)于2010 年6 月正式開(kāi)業(yè)，招商實(shí)施主要分為三個(gè)階段： 1、完成項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作，根據(jù)市調(diào)完成和完善項(xiàng)目定位、項(xiàng)目運(yùn)作思路以及所欠缺的項(xiàng)目不利因素等。 2、調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃，根據(jù)甲方要求相應(yīng)調(diào)整售價(jià)及租金方案； 3、完成對(duì)招商人員招聘和招商技巧、統(tǒng)一說(shuō)辭、禮儀、管理制度、商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)； 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 26 1、完成招商的基礎(chǔ)性工作； 2、完成現(xiàn)場(chǎng)招商處包裝； 3、塑造項(xiàng)目形象； 4、確定目標(biāo)商家資源，收集商家信息； 5、篩選重點(diǎn)主題主力商家, 開(kāi)展對(duì)重點(diǎn)商家的接觸； 6、設(shè)計(jì)完成招商資料； 7、完成布置招商現(xiàn)場(chǎng)用圖表； 8、儲(chǔ)備大量的目標(biāo)商家資源，為后期強(qiáng)勢(shì)推廣做好鋪墊工作； 9、完成租賃合同的評(píng)審和定稿； 10、確定招商廣告宣傳方案； 11、完成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告位及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃方案； 12、協(xié)助甲方與業(yè)主簽定委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議； 13、完善項(xiàng)目租金價(jià)格體系。 1、全力啟動(dòng)招商任務(wù)，商鋪招商率達(dá)50%--80%。 2、商家資源儲(chǔ)備率達(dá)到90%。 1、完成招商任務(wù)分解和落實(shí)； 2、繼續(xù)收集商家資源，篩選商家資源； 3、與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)就本項(xiàng)目建立合作關(guān)系； 4、全面展開(kāi)與意向商家的洽談、簽約工作，形成帶動(dòng)和引導(dǎo)作用； 5、形成對(duì)重點(diǎn)商家資源集中區(qū)的針對(duì)性招商； 6、完成輔助招商工作的現(xiàn)場(chǎng)氛圍烘托； 7、完成招商推廣階段性計(jì)劃； 9、實(shí)施項(xiàng)目導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)及廣告位的制作； 地產(chǎn)行銷(xiāo)專(zhuān)家 軌道十號(hào)線天潼路站商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 27 招商率力爭(zhēng)達(dá)80%以上。 1、繼續(xù)加強(qiáng)商家資源儲(chǔ)備，對(duì)剩余商鋪進(jìn)行定向招商，提高招商成功率； 2、對(duì)現(xiàn)有商家資源進(jìn)行優(yōu)化組合； 3、督促商家進(jìn)場(chǎng)裝修并與之配合； 4、完成開(kāi)業(yè)策劃方案，組織進(jìn)行開(kāi)業(yè)相關(guān)活動(dòng)準(zhǔn)備； 5、開(kāi)業(yè)環(huán)境布置； 6、開(kāi)業(yè)廣告宣傳； 7、完成開(kāi)業(yè)慶典準(zhǔn)備工作及開(kāi)業(yè)慶典活動(dòng)；

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