中國會計報:農(nóng)貿(mào)市場免征房產(chǎn)稅應注意四細節(jié)

    最近，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場獲得了減免房產(chǎn)稅的好消息。

財政部、國家稅務總局在《關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場農(nóng)貿(mào)市場房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財稅〔2012〕68號）中，就農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場有關(guān)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅政策進行了細化明確。其中有4個細節(jié)問題需要注意。

細節(jié)一：非專門經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場按實際使用場地面積的比例征免稅

政策明確，對專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例享受稅款減免。

這要從兩方面來理解：一是符合規(guī)定條件的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場，不管是自有還是承租的房產(chǎn)和土地，都可以享受免稅政策。二是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場一般還兼營服裝百貨、日用品等其他產(chǎn)品，根據(jù)文件規(guī)定只對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場中用于農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營的房產(chǎn)、土地免稅，對用于經(jīng)營其他產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地不予免稅。具體按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

細節(jié)二：注意減免范圍的特別限定性規(guī)定

農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場，是指經(jīng)工商登記注冊，供買賣雙方進行農(nóng)產(chǎn)品及其初加工品現(xiàn)貨批發(fā)或零售交易的場所。

農(nóng)產(chǎn)品包括糧油、肉禽蛋、蔬菜、干鮮果品、水產(chǎn)品、調(diào)味品、棉麻、活畜、可食用的林產(chǎn)品以及由省、自治區(qū)、直轄市財稅部門確定的其他可食用的農(nóng)產(chǎn)品�？紤]到農(nóng)產(chǎn)品范圍較廣，且房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅為地方稅，所以文件的出臺部門授權(quán)省、自治區(qū)和直轄市財稅部門確定其他可食用的農(nóng)產(chǎn)品的范圍。

這里要特別注意，房產(chǎn)稅以應稅房屋為征稅對象，以房屋價值或租金收入為計稅依據(jù)。房產(chǎn)余值指房產(chǎn)原值減除一定比率（10%—30%）后的余額。

《財政部國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）明確，從2009年1月1日起，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目 中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

《財政部國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字〔1987〕3號）規(guī)定，房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪等，不屬于房產(chǎn)。房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。而《國家稅務總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）規(guī)定，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

細節(jié)三：免征稅期限自2013年初起至2015年年底

新政策自2013年1月1日至2015年12月31日執(zhí)行。各地已按（財稅地字〔1987〕3號）第三條、《國家稅務局關(guān)于印發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定>的通知》（國稅地字〔1989〕140號）第五條規(guī)定對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場給予免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的，可繼續(xù)按原免稅政策執(zhí)行。

財稅地字〔1987〕3號規(guī)定：“工商行政管理部門的集貿(mào)市場用房，不屬于工商部門自用的房產(chǎn)，按規(guī)定應征收房產(chǎn)稅。但為了促進集貿(mào)市場的發(fā)展，省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)具體情況暫給予減稅或免稅照顧”。

國稅地字〔1989〕140號規(guī)定：“城鎮(zhèn)內(nèi)的集貿(mào)市場（農(nóng)貿(mào)市場）用地，按規(guī)定應征收土地使用稅。為了促進集貿(mào)市場的發(fā)展及照顧各地的不同情況，各省、自治區(qū)、直轄市稅務局可根據(jù)具體情況自行確定對集貿(mào)市場用地征收或者免征土地使用稅�！庇械牡胤綋�(jù)此對集貿(mào)市場一律免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。為保持免稅政策延續(xù)性，這次發(fā)布的新文件規(guī)定各地此前已對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場免稅的，可繼續(xù)按原免稅政策執(zhí)行。

細節(jié)四：辦齊備案手續(xù)才可享受免稅待遇

企業(yè)需注意，符合上述免稅條件的企業(yè)需持相關(guān)材料向主管稅務機關(guān)辦理備案手續(xù)。

綜合各省現(xiàn)行政策規(guī)定，申請房產(chǎn)稅、土地使用稅減免稅需提供的證件、資料包括：申請減免稅申請報告、減免稅審批表、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照復印件、產(chǎn)權(quán)證或其他證明材料、固定資產(chǎn)（房屋）明細賬及稅務機關(guān)要求報送的其他資料（如所屬年度會計財務報表、企業(yè)所得稅納稅申報表以及納稅人房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報表）。

未按規(guī)定申請或雖申請但未經(jīng)有權(quán)稅務機關(guān)審批確認的，納稅人不得享受減免稅。

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