商業(yè)“少售多租”成趨勢(shì)

 “專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題
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   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開發(fā)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。

　　在經(jīng)歷“兩湖”開征房產(chǎn)稅風(fēng)波后，不僅讓地產(chǎn)股受挫，更是影響了許多人的購(gòu)房心理。原本打算再買一套住房的梅先生最近改變了主意，把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)項(xiàng)目上，卻發(fā)現(xiàn)武漢商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多由出售轉(zhuǎn)向開發(fā)商自己持有。業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商自持物業(yè)的現(xiàn)象和比例增多，這種變化看似與國(guó)外接軌，但是將更考驗(yàn)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力。

　　“少售多租”已成行業(yè)趨勢(shì)

　　在限購(gòu)背景下，眾多開發(fā)商因勢(shì)利導(dǎo)紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)份額，同時(shí)，商鋪?zhàn)饨鸩粩嗌蠐P(yáng)的勢(shì)頭也吸引了更多投資者希望擁有自己的商鋪。
　　雖然商鋪投資門檻越來(lái)越高，但投資者的熱情依然高漲。在投資渠道窄、風(fēng)險(xiǎn)控制能力弱的背景下，投資不動(dòng)產(chǎn)仍是最穩(wěn)健和最保值、增值的。住宅是“M”型走勢(shì)，商鋪是“W”型走勢(shì)，商鋪經(jīng)歷5-8年的培育期后，租金和鋪價(jià)都會(huì)有個(gè)飛躍。
　　當(dāng)下閉著眼睛買商鋪的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。一般來(lái)講，購(gòu)買商鋪要看前景、地段、品牌等，然而不少投資者發(fā)現(xiàn)，很多市中心絕版地帶的商業(yè)項(xiàng)目都被開發(fā)商占為己有，“少售多租”、“只租不售”商用項(xiàng)目越來(lái)越多。
　　“唐家墩這個(gè)項(xiàng)目，我關(guān)注了很久，結(jié)果這里商鋪不賣。”談起自己的尋鋪經(jīng)歷，夏先生顯得很無(wú)奈。他表示，“不是價(jià)格高得離譜，就是開發(fā)商占據(jù)好位置。”
　　據(jù)記者了解，武漢早期的商業(yè)物業(yè)都是以銷售為主，近年來(lái)不少開發(fā)商看中商鋪的長(zhǎng)期價(jià)值以及為了統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，開始改“租售并存”為 “少售多租”或“只租不售”。比如泛海國(guó)際、奧山世紀(jì)城、光谷天地、武漢摩爾城、西園商業(yè)步行街、華潤(rùn)置地中央公園商業(yè)街、華潤(rùn)MO+商業(yè)街等等。可見，開發(fā)商加強(qiáng)自持物業(yè)已經(jīng)成為行業(yè)趨勢(shì)。

　　自持有利于運(yùn)營(yíng)

　　在武漢，一些建設(shè)中的商業(yè)項(xiàng)目除了銷售一部分底商或者是零散商鋪外，很多開發(fā)商加大對(duì)商鋪的自持力度，紛紛成立了專門的招商團(tuán)隊(duì)，對(duì)持有商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商。預(yù)測(cè)今后武漢自持物業(yè)項(xiàng)目還將增多。
　　自持現(xiàn)象增多，對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)講，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷推廣、統(tǒng)一質(zhì)量監(jiān)督，將更有利于商業(yè)項(xiàng)目自身的運(yùn)營(yíng)。自持固然是有利于物業(yè)的升值，因?yàn)槌�了租金收入外，其物業(yè)本身也在不斷增值，但現(xiàn)金流回流速度慢，所以并非每個(gè)開發(fā)商都可以做到。
　　另外，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，在商業(yè)地產(chǎn)“遍地開花”的大背景下，開發(fā)商全部自持將面臨招商壓力。眼下，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)升級(jí)為核心環(huán)節(jié)運(yùn)營(yíng)管理方面。
　　開發(fā)商自持物業(yè)的意識(shí)覺醒是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)新現(xiàn)象，預(yù)示著武漢商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向的一次轉(zhuǎn)折。
　　從武漢商業(yè)自持項(xiàng)目來(lái)看，不是在內(nèi)環(huán)中心地段，就是占據(jù)片區(qū)絕版位置，這迫使不少投資者開始出城尋鋪，近年來(lái)武漢近郊社區(qū)商鋪和專業(yè)市場(chǎng)持續(xù)高價(jià)熱銷就是很好證明。在品牌開發(fā)商紛紛近郊拿地和居住外遷背景下，武漢郊區(qū)商業(yè)崛起或許只是時(shí)間問(wèn)題。
　　其實(shí)，在武漢運(yùn)營(yíng)失敗的商業(yè)項(xiàng)目也并不少見，商業(yè)地產(chǎn)自持現(xiàn)象的增多，對(duì)投資者來(lái)講可以說(shuō)是對(duì)其權(quán)益的一種侵犯。對(duì)于普通市民來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)是為了方便市民購(gòu)物、豐富市民生活的，只要是運(yùn)營(yíng)成功都會(huì)歡迎。
　　何為自持物業(yè)?自持物業(yè)相對(duì)于出售型物業(yè)而言，其特點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)為一家公司所有，經(jīng)營(yíng)形式主要為出租。從國(guó)外以及一線城市發(fā)展來(lái)看，只租不售非常普遍，并受大品牌經(jīng)營(yíng)者的青睞，逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流，可以說(shuō)，自持是大勢(shì)所趨。
　　有業(yè)內(nèi)專家將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)可分為三種模式：一是純銷售模式;二是租售并舉;三是持有型商業(yè)物業(yè)。第一階段，普遍采取純銷售模式，屬于商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的過(guò)渡產(chǎn)物;第二階段，租售并存模式，通過(guò)產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來(lái)雙重獲得利潤(rùn);第三階段則是自持，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到成熟階段的必然產(chǎn)物。
　　從“一錘子買賣”變長(zhǎng)線發(fā)展，自持物業(yè)這一實(shí)實(shí)在在的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，正在顛覆人們對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的傳統(tǒng)看法。有業(yè)內(nèi)人士指出，實(shí)力不足不強(qiáng)的開發(fā)商，若自持比例太高，無(wú)疑將對(duì)企業(yè)自身資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成壓力;其次，商業(yè)的開發(fā)與住宅開發(fā)完全不一樣，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、管理上，模式均不同;再次，對(duì)于自持物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)而言，一定要有前瞻性，對(duì)整個(gè)城市的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，在定位上要找準(zhǔn)，方能經(jīng)營(yíng)到位。
　　自持物業(yè)需要有現(xiàn)金流、團(tuán)隊(duì)等多重保障，要有很強(qiáng)的計(jì)劃性，需做到“規(guī)劃在前、設(shè)計(jì)優(yōu)先、招商先行、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理”，是一個(gè)有組織、富有挑戰(zhàn)且精細(xì)的系統(tǒng)工程。
　　自持商業(yè)運(yùn)營(yíng)的考驗(yàn)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面招商能力、資金運(yùn)營(yíng)、商圈管理，因此，企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中應(yīng)做好并提升自身的招商整合、商家管理、運(yùn)營(yíng)把控、商圈培育等各方面的能力。
　　但凡投資，必定是風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇共存。以前開發(fā)商銷售風(fēng)險(xiǎn)是由眾多小業(yè)主一起承擔(dān)，現(xiàn)在開發(fā)商選擇自持，其風(fēng)險(xiǎn)就由開發(fā)商獨(dú)自承擔(dān)了，可以說(shuō)開發(fā)商自持將更考驗(yàn)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力�！　。�馬飛）

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