商業(yè)地產(chǎn)市場包租房卷土重來

 “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構(gòu)——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機構(gòu)。
 

　　商業(yè)地產(chǎn)市場競爭加劇，開發(fā)商比拼租金回報，專家提醒商鋪投資面臨新風(fēng)險

　　“投資商鋪當蹺腳老板，帶租約商鋪隆重發(fā)售，年投資回報達15%�！币延卸啻纬晒ν顿Y商鋪經(jīng)驗的吳女士，最近就經(jīng)常收到類似于這樣的帶租約商鋪促銷短信，她明確表示不會相信有年回報率達15%的包租商鋪，“如此高收益的商鋪開發(fā)商自己不留著賣給你，你覺得真有這等好事？”

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)市場競爭的加劇，各大商業(yè)地產(chǎn)項目為了增加投資吸引力紛紛推出包租、帶租約、承諾投資回報的促銷政策，多年前曾經(jīng)風(fēng)靡一時的包租房、帶租約商鋪再次“卷土重來”。這一輪帶租約商業(yè)的集中上市和上一輪有何區(qū)別？投資者如何防范風(fēng)險？這一課題重新擺在投資者面前。

　　誘惑

　　年投資回報大多在7%以上

　　摩爾國際目前正在銷售的產(chǎn)權(quán)式酒店和汽車用品廣場商鋪均帶租約，酒店簽訂的租約時間為8年，商鋪為5年，租期內(nèi)平均年投資回報將在8%左右。龍湖時代天街也有部分商鋪采用帶租約銷售。雄飛中心商鋪同樣采用包租形式，包租期為10年，簽訂的年投資回報率起點為7%左右，租期內(nèi)每年租金會遞增，10年下來平均年投資回報率在8%左右，按照這樣的回報設(shè)計，10年租約到期后投資者可以收回全部投資的80%。

　　花樣年龍年國際中心的商業(yè)營銷方式則更為創(chuàng)新，但核心依然是包租。龍年國際中心的花生唐商鋪采取“半價買鋪，永不供樓”的形式，投資者只付一半房款即可買鋪，開發(fā)商旗下商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理12或15年，這就相當于是變相地用未來的商鋪租金來支付剩余一半的房款，如此一來就大大降低了商鋪的購買門檻，買一套商鋪最低只需10萬元。

　　滿堂紅的資深商鋪經(jīng)紀人姚素蓉告訴成都商報記者，目前帶租約銷售的商鋪年投資回報主要集中在7%左右，但類似于春熙路這樣的核心區(qū)4%、5%年投資回報的項目也較多，盡管投資收益較低，但在黃金地段買鋪的投資者更看重長遠。新港地產(chǎn)董事總經(jīng)理張紅兵證實，從去年下半年開始，帶租約的商鋪、產(chǎn)權(quán)酒店、專業(yè)市場增加明顯，目前新港地產(chǎn)參與代理、運營的商業(yè)項目有5成左右采用了包租形式。

　　風(fēng)險

　　投資者管理方商家難形成合力

　　“除了傳統(tǒng)社區(qū)商鋪外，帶租約銷售、承諾投資回報的商業(yè)項目現(xiàn)在確實增加明顯，尤其是產(chǎn)權(quán)酒店、專業(yè)市場、集中式商業(yè)，這主要是因為市場競爭愈發(fā)激烈，如果沒有租金作為吸引力商鋪銷售比較困難。”摩爾國際項目總監(jiān)李勇表示，從2011年開始住宅投資受到宏觀調(diào)控限制后，大量商業(yè)地產(chǎn)項目猶如雨后春筍，包括龍湖、萬科在內(nèi)的不少住宅開發(fā)商全面轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，集中開發(fā)的商業(yè)項目現(xiàn)在又集中上市，市場競爭局面可想而知。

　　實際上，帶租約銷售、開發(fā)商承諾投資回報的商業(yè)項目在成都并不新鮮，早在十年前，成都就興起一輪產(chǎn)權(quán)式商業(yè)投資熱，由于產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營思路不統(tǒng)一，樓市在產(chǎn)權(quán)式商業(yè)投資上走過彎路�！斑@會給后期經(jīng)營帶來巨大風(fēng)險，商鋪投資者不懂經(jīng)營、商業(yè)管理方?jīng)]有足夠掌控力，商家又缺乏凝聚力，三者不能形成有機整體之下，最后商業(yè)運營必將失敗。”晟鑫投資營銷負責(zé)人告訴成都商報記者，只有在確保三者利益高度一致之下，商業(yè)項目才能取得成功。

　　新港地產(chǎn)張紅兵指出，商鋪包租本質(zhì)上已經(jīng)是一種投資理財，國外中小投資者要參與投資大型的商業(yè)地產(chǎn)項目，他們有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)基金作為載體，基金再通過專業(yè)機構(gòu)來選擇投資商業(yè)地產(chǎn)項目，國內(nèi)沒有商業(yè)地產(chǎn)基金，那包租約就只能是不得已的選擇，只有如此小投資者才能參與大商業(yè)項目的投資�！暗�有的項目打出年投資回報超過10%，這肯定偏高了，目前兩類項目投資值得警惕，一是個別缺乏后期持續(xù)經(jīng)營保障的專業(yè)市場，二是市區(qū)內(nèi)個別的商業(yè)改造房，小項目開發(fā)商更看重短期的銷售利潤，后期運營難度較大�！�

　　一位不愿透露姓名的行業(yè)資深人士表示，現(xiàn)在個別帶租約、開發(fā)商承諾投資回報的商鋪存有隱患�！翱赡艽嬖趦煞N情形，一是商鋪價格虛高，開發(fā)商把商鋪提價后再出售，羊毛出在羊身上，開發(fā)商在租期內(nèi)返還的租金實際上還是投資者支付的高房價；其次不排除開發(fā)商有‘金蟬脫殼’的可能，資金緊張的開發(fā)商希望借機出貨走人�！痹撊耸刻嵝淹顿Y者在選擇項目時一定要謹慎。

　　防范

　　開發(fā)商自持較高比例物業(yè)

　　對于投資者而言，誰都希望買到一個投資回報固定、完全不用自己操心的帶租約商鋪，但什么樣的項目值得投資？哪些項目風(fēng)險大買不得？投資者在下手前必須做足功課。同時為了防范投資風(fēng)險，成都各大商業(yè)項目也充分展開運營模式創(chuàng)新，力求在商業(yè)投資制度設(shè)計上，將大家的風(fēng)險都降至最低。

　　龍湖時代天街推出的帶租約商鋪也受到投資者的歡迎�！昂芏嘀行⊥顿Y者并沒有商業(yè)運營的經(jīng)驗和能力，去年龍湖特別設(shè)立了招商中心，無論是在售前還是售后，專業(yè)幫助投資者、業(yè)主成功完成招商經(jīng)營，這也是一種對投資者負責(zé)的態(tài)度�！饼埡�內(nèi)部人士透露。

　　“我們只銷售30%左右的商業(yè)，60%多的酒店、商鋪都是我們開發(fā)商自己持有，現(xiàn)在我們委托商業(yè)管理公司向投資者承諾年平均回報在8%左右，即便投資者購買的商鋪真達不到這一回報標準，我們會用自己持有的租金收益來彌補給投資者，以確保投資者的收益�！崩钣峦嘎�，目前酒店一共有700多間客房，但出售的只有90間，出售占比只有13%，商鋪也是如此，目前在售的車匯廣場共有5層共計4萬平方米，但對外出售的只是第四層約7000平方米，投資者的租金收益會有充分的保證。

　　另外晟鑫國際廣場、花樣年龍年國際中心等項目不約而同地對可分割出售商業(yè)給出了嚴格的比例限定�！拔覀兊目墒凵虡I(yè)也只是整個項目一部分，主體商業(yè)都是花樣年自己持有，一方面自己持有便于統(tǒng)一規(guī)劃運營，另外開發(fā)商大量持有物業(yè)對中小投資者也是一種收益保障。”花樣年龍年國際中心項目負責(zé)人表示，正是在強大的風(fēng)險保障體系之下，普通投資者對整個項目有了更大投資信心。

　　雄飛中心則是引入了上市企業(yè)深圳華強作為商業(yè)運營方，未來整個項目也將打造成為成都乃至西部最具影響力的3C展示賣場和電子娛樂中心。即將動工的晟鑫國際廣場情況還有所不同，營銷負責(zé)人告訴成都商報記者，整個項目將主要針對商家定向銷售，面向外界普通投資者發(fā)售的只有10%�！案鶕�(jù)我們的調(diào)研，一個市場商鋪的投資者如果50%是商家自購自用，那這個市場基本上就能成功運營；如果純投資者比例超過60%，商家買鋪的比例過低，那就是危險信號，未來市場建好以后極有可能商氣不足，大量投資者放出商鋪房源租金爭相壓價，商氣難以聚集，項目運營將注定失敗。只有商鋪是自己的，商家才會持續(xù)投入和努力經(jīng)營�！薄　�來源：成都商報

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