商鋪投資“售后返租”就能坐等收錢(qián)嗎？

  “專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營(yíng)管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢(shì)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題，對(duì)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問(wèn)咨詢 ，招商銷售 ，運(yùn)營(yíng)管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過(guò)商成專業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。

     [摘要]如今不少人投資商用房產(chǎn)還是依靠銀行貸款來(lái)完成，且大多是通過(guò)出租收取租金來(lái)還貸，而一旦遇到市場(chǎng)變化或其他各種情況，導(dǎo)致租約提前終止，投資者就必須承受房產(chǎn)空置所帶來(lái)的還貸壓力。其實(shí)，投資商鋪的高額利潤(rùn)也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，玩轉(zhuǎn)商鋪并不那么容易，這可絕對(duì)是一門(mén)技術(shù)活。只有冷靜思考、理性分析，才能真正實(shí)現(xiàn)資金增值有點(diǎn)閑錢(qián)用來(lái)投資商鋪是一個(gè)時(shí)髦又賺錢(qián)的好方式，俗話說(shuō)"一鋪養(yǎng)三代"，可是很多投資者也嘗到了投資失敗的苦頭，商鋪?zhàn)兂闪恕皞�鋪”。比如，如今不少人投資商用房產(chǎn)還是依靠銀行貸款來(lái)完成，且大多是通過(guò)出租收取租金來(lái)還貸，而一旦遇到市場(chǎng)變化或其他各種情況，導(dǎo)致租約提前終止，投資者就必須承受房產(chǎn)空置所帶來(lái)的還貸壓力。其實(shí)，投資商鋪的高額利潤(rùn)也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，玩轉(zhuǎn)商鋪并不那么容易，這可絕對(duì)是一門(mén)技術(shù)活。只有冷靜思考、理性分析，才能真正實(shí)現(xiàn)資金增值的目標(biāo)。

“售后返租”就能坐等收錢(qián)嗎？

目前市場(chǎng)上的商鋪投資產(chǎn)品可選擇面較廣，魚(yú)目混珠的情況比較嚴(yán)重，尤其是售后包租的一些產(chǎn)品層出不窮，在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市，這種售后返租模式曾被廣泛運(yùn)用在商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷上，這類均有不同商業(yè)樓盤(pán)打出每年8%或12%的高回報(bào)率吸引投資者。

部分采用“售后返租”營(yíng)銷模式的通常將大的物業(yè)分割成小塊，單價(jià)較低，回報(bào)也比較誘人，因此受部分中小投資者的青睞。不用費(fèi)心費(fèi)神就能坐收回報(bào)，這是售后返租模式最能吸引投資者的地方，而在對(duì)返租的認(rèn)識(shí)上，投資者和開(kāi)發(fā)商也達(dá)成默契：認(rèn)為由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一返租然后整體招商，更能快捷地起到隆市作用，從而提升商鋪價(jià)值。隨著返租進(jìn)入高峰，“售后返租”模式的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸凸顯出來(lái)。

其實(shí)，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行“售后返租”的時(shí)候，往往會(huì)提升其產(chǎn)品的價(jià)格，正所謂“羊毛出在羊身上”。比如，一個(gè)本來(lái)市場(chǎng)價(jià)只值2萬(wàn)元/平米的商鋪，開(kāi)發(fā)商將售價(jià)提高到4萬(wàn)元/平米，并承諾10年包租，年收益8%。假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，10年后，投資者雖然承租收益為80%（每年8%×10年），共收到租金3.2萬(wàn)元/平米。但投資者如果此時(shí)將商鋪售出，只能賣(mài)到2萬(wàn)元/平米，實(shí)際房產(chǎn)收益為50%，賣(mài)出后虧了一半，因此投資在每平米商鋪上的實(shí)際年收益率也只有：（3.2萬(wàn)元-2萬(wàn)元）/4萬(wàn)元/10年=3%，遠(yuǎn)不及開(kāi)發(fā)商稱的8%的年收益率。（即使考慮到商鋪本身的升值，但是結(jié)合投資者利息稅費(fèi)，以及當(dāng)年房產(chǎn)商標(biāo)高價(jià)格等綜合因素，最終的年收益率也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商號(hào)稱的8%那么高。）

除了回報(bào)率問(wèn)題，其他方面也存在一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。如買(mǎi)鋪返租，大部分都是以8%做基準(zhǔn)來(lái)算的高額返租的方式，某市一處商業(yè)項(xiàng)目，在業(yè)主們收到3個(gè)月的“返租回報(bào)”后，該項(xiàng)目因資金鏈斷裂而成爛尾樓，返租租約成一紙空文。

專家提醒，高額返租具有巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，按照一般投資規(guī)律，商鋪的投資回報(bào)應(yīng)比目前銀行的信貸利率高，這是一個(gè)參照系數(shù)，但回報(bào)越高風(fēng)險(xiǎn)越大。

回報(bào)率真有那么誘人嗎？

在相城一商鋪樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看鋪的汪先生說(shuō)，他以前投資過(guò)住宅，但感覺(jué)住宅靠出租回報(bào)很難，只能求變。而目前很多商鋪前幾年都保證有7%-8%的回報(bào)率，這樣看來(lái)，投資一個(gè)小商鋪比住宅要省心得多。如今，不少投資者其實(shí)都有類似念頭。他們認(rèn)為，目前蘇州市商鋪宣傳的年回報(bào)率在7%-8%,相比住宅平均3%的回報(bào)率來(lái)說(shuō)更有吸引力，而且市場(chǎng)上商鋪的選擇余地也越來(lái)越大。

投資者汪先生介紹，2008年他高價(jià)入手了一個(gè)18平方米的商鋪，單價(jià)26000元，首付月23萬(wàn)元買(mǎi)下后，月供2500元。但交付后商鋪月租金才1600元左右，盡管開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)宣傳年回報(bào)率會(huì)有8%，但汪先生感覺(jué)很難達(dá)到這個(gè)水平。而在高新區(qū)某綜合性商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)得商鋪的馮女士稱，當(dāng)初每平米2.8萬(wàn)元購(gòu)得一間商鋪，開(kāi)發(fā)商承諾年回報(bào)率為7%，但因招商不理想，開(kāi)發(fā)商去年又將回報(bào)率降低為4%。

據(jù)了解，像馮女士這樣手中有一套社區(qū)商鋪或者綜合體商鋪的投資客不少，他們購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)就有明確的目標(biāo)，就是以租養(yǎng)貸。但近兩年來(lái)，蘇州商品房?jī)r(jià)格飆升了，商鋪?zhàn)饨饏s沒(méi)有那么大幅度上漲。普通商鋪投資者難以實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”的夢(mèng)想。當(dāng)然，也有不少投資者稱，他們更看重的是長(zhǎng)期回報(bào)。只要項(xiàng)目規(guī)劃好，交通方便，租個(gè)好價(jià)錢(qián)肯定不成問(wèn)題，今后還可以將鋪?zhàn)邮栈刈灾鹘?jīng)營(yíng)。

目前商業(yè)地產(chǎn)主要包括寫(xiě)字樓、大型商場(chǎng)商鋪、臨街商鋪等，有些進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的投資客，并不需要買(mǎi)商鋪?zhàn)錾�意，�?duì)這行也并不了解，買(mǎi)了多套商鋪，結(jié)果所選位置不好，價(jià)格也偏高，沒(méi)有租客，整年下來(lái)投資回報(bào)率為零；或者開(kāi)發(fā)商不負(fù)責(zé)任，只管銷售商鋪，不管后續(xù)發(fā)展，結(jié)果被“套死”了。

商鋪投資還有多少誤區(qū)要繞過(guò)去？

  “專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營(yíng)管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢(shì)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題，對(duì)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問(wèn)咨詢 ，招商銷售 ，運(yùn)營(yíng)管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過(guò)商成專業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。

      很多投資者認(rèn)為，買(mǎi)了商鋪就等于抱上了一個(gè)會(huì)下蛋的雞，風(fēng)險(xiǎn)不大，可以高枕無(wú)憂了。其實(shí)，一般來(lái)說(shuō)，商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)要比住宅大得多。這是因?yàn)樯啼伆�括有物業(yè)和商業(yè)兩重屬性，而商鋪價(jià)值的高低關(guān)鍵在于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)得是否成功，這就給商鋪帶來(lái)了巨大的不確定性，有些商鋪甚至最后會(huì)跌入“死鋪”的深淵，給投資者帶來(lái)的損失也是巨大的。記者在采訪中，結(jié)合蘇州樓市商情的調(diào)查，以及多位商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的專家的意見(jiàn)，歸納如下幾大“誤區(qū)”。

（1）過(guò)于相信開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。的確，在房地產(chǎn)投資中，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是非常重要的因素。比如在住宅投資中，緊跟一些高端的品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資，的確能獲得不小的收益。然而對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)情況就不一樣了，一個(gè)項(xiàng)目是否具有投資價(jià)值，關(guān)鍵在于其位置、業(yè)態(tài)、定位以及未來(lái)的商業(yè)潛力等等，如果僅僅著眼于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)，顯然是不恰當(dāng)?shù)摹?/P>

（2）售價(jià)高的項(xiàng)目回報(bào)也高。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多人都發(fā)現(xiàn)有這樣的規(guī)律，就是一般來(lái)說(shuō)售價(jià)高的項(xiàng)目潛力也大一些，這一點(diǎn)在住宅市場(chǎng)表現(xiàn)得尤為突出。然而對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)就完全不一樣了，因?yàn)闅w根到底商鋪的價(jià)值是由租金高低來(lái)決定的。在這種情況下，有些售價(jià)高的項(xiàng)目租金回報(bào)率并不高，但有些售價(jià)不高的項(xiàng)目卻反而能獲得較高的租金回報(bào)率，這也是我們時(shí)常說(shuō)的“淘鋪”。所以，看一個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目有沒(méi)有潛力，關(guān)鍵還要著眼于其日后的租金回報(bào)。

（3）過(guò)于相信穩(wěn)定回報(bào)承諾。投資商鋪當(dāng)然是為了獲得回報(bào)，于是有些商鋪在銷售時(shí)便會(huì)打出所謂穩(wěn)定回報(bào)的招牌，比如每年8％的回報(bào)率等等。不少投資者都會(huì)認(rèn)為買(mǎi)了這樣的商鋪就可以高枕無(wú)憂了，其實(shí)不然，因?yàn)樵俑叩幕貓?bào)率也是建立在良好經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上的，如果商鋪的運(yùn)營(yíng)沒(méi)能獲得成功，承諾的所謂回報(bào)也只能成為一紙空文，這樣的例子在我們的現(xiàn)實(shí)生活中實(shí)在是太多了。

（4）僅僅只要地段好就可以了。在住宅市場(chǎng)，地段無(wú)疑是衡量樓盤(pán)價(jià)值的最重要的指標(biāo)，然而把這一點(diǎn)直接套用在商鋪市場(chǎng)上就不那么合適了。對(duì)于有些商業(yè)地產(chǎn)，地段的確是非常重要的，比如像百貨店和高檔專賣(mài)店等等。但對(duì)于有些像大型超市和專業(yè)市場(chǎng)等情況就不一樣了，我們發(fā)現(xiàn)，有些開(kāi)在偏遠(yuǎn)地區(qū)的大型市場(chǎng)生意也非常紅火，商鋪的升值潛力同樣很大。所以對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)，其實(shí)無(wú)地段好壞之分，而只有地理位置正確與否的區(qū)別。

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