商業(yè)地產(chǎn)拿地前須落地論證

　　商業(yè)地產(chǎn)必須要依托于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，依托于居民收入的增長(zhǎng)。沒(méi)有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同步進(jìn)行，體量巨大的城市綜合體、寫(xiě)字樓就會(huì)成為無(wú)源之水，進(jìn)而釀成巨大的投資泡沫。最近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)都將處于調(diào)整期，可以看到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入增長(zhǎng)都在放緩，再加上電商對(duì)實(shí)體商業(yè)的不斷沖擊，在這個(gè)時(shí)間段做商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)可想而知，這需要更多的勇氣。
　　政策調(diào)控使得大量住宅投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從而導(dǎo)致商業(yè)用地和商業(yè)地產(chǎn)的天量供應(yīng)。但是商業(yè)地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)模式、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)到招商運(yùn)營(yíng)，專(zhuān)業(yè)化的要求遠(yuǎn)高于住宅，很多開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“爛尾”。也正是這些“血的教訓(xùn)”讓開(kāi)發(fā)商們了解商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海已然泛紅，拿地更為謹(jǐn)慎，也紛紛在這個(gè)階段尋求專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)咨詢(xún)公司幫助。進(jìn)行拿地前策劃對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)起到了至關(guān)重要的作用，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

　　一.根據(jù)規(guī)劃參數(shù)對(duì)意向地塊進(jìn)行概念性方案規(guī)劃，判斷該方案是否具有商業(yè)的合理性。

　　二.根據(jù)規(guī)劃方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算，依據(jù)計(jì)算指標(biāo)反算地塊的地價(jià)，從而判斷拿地價(jià)格是否合理。

　　三.收集該地塊及該地塊所在城市、所在區(qū)域的詳細(xì)資料，根據(jù)所收集資料及核算指標(biāo)分析該地塊的可操作性。

　　四.對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金是非常重要的因素，因此，地價(jià)的高低不可忽視。這個(gè)階段由咨詢(xún)公司介入，可以以自身的優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的效應(yīng)等去說(shuō)服政府，以更低的價(jià)格把意向地塊拿下來(lái)。

　　市場(chǎng)調(diào)研 確定項(xiàng)目可行性
　　1、 市場(chǎng)條件成熟度調(diào)查

　　首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱(chēng)之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀(guān)角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀(guān)的思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類(lèi)比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題。

　　2、 項(xiàng)目位置可發(fā)展調(diào)查

　　商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。

　　一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增或銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。

　　3、 可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷

　　在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶(hù)流量，客戶(hù)流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。

　　在做完市場(chǎng)咨詢(xún)及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，可依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶(hù)定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

　　進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算 合理拿地

　　項(xiàng)目拓展對(duì)于房地產(chǎn)公司的發(fā)展至關(guān)重要，拿到一個(gè)好的地塊，往往意味著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功了一半。那么如何評(píng)價(jià)一個(gè)新的項(xiàng)目?哪些項(xiàng)目該拿?經(jīng)濟(jì)測(cè)算就是十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，從投資、收益、風(fēng)險(xiǎn)角度評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。依據(jù)計(jì)算指標(biāo)反算地塊的地價(jià)，從而判斷拿地價(jià)格是否合理，主動(dòng)有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　協(xié)助政府溝通 獲得政策支持

　　項(xiàng)目的進(jìn)展需要周詳?shù)臏?zhǔn)備和可持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大，投資收益回收時(shí)間長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)范城市發(fā)展格局，現(xiàn)在很多城市政府都引進(jìn)了項(xiàng)目聽(tīng)證制度。

　　完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門(mén)提交可行性研究報(bào)告，咨詢(xún)公司的介入可以幫助開(kāi)發(fā)商以自身的優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的效應(yīng)等去說(shuō)服政府，提出部分需要的政府支持，類(lèi)似政府稅收、工商管理、工建要求等。
　　一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目從即將拿地的那時(shí)起，就應(yīng)該整合社會(huì)各種資源去認(rèn)真分析它的可行性，風(fēng)險(xiǎn)、投資回報(bào)率、體量、規(guī)劃方向、定位等等，這樣就會(huì)減少投資風(fēng)險(xiǎn)，加大商業(yè)地產(chǎn)的高額回報(bào)率。

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