未來(lái)商業(yè)要“兩條腿走路”

　　商城鄭州進(jìn)入“多核心商圈+社區(qū)商業(yè)+專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)”齊頭并進(jìn)的大商業(yè)版圖時(shí)代

　　鄭州商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力大

　　市場(chǎng)呼喚更具價(jià)值的產(chǎn)品

　　隨著城市框架不斷拉大，以及人們消費(fèi)需求的變化，鄭州除了原有的二七、火車(chē)站、碧沙崗等老商圈外，城區(qū)內(nèi)多個(gè)商業(yè)副中心不斷涌現(xiàn)。與此同時(shí)，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展也是如火如荼。同樣是由于城市發(fā)展的需求，位于鄭州三環(huán)內(nèi)的批發(fā)市場(chǎng)，皆面臨著搬遷或升級(jí)的命運(yùn)。

　　由此，鄭州這座“資深”的商貿(mào)城，正在形成多點(diǎn)并存、社區(qū)商業(yè)與區(qū)域商業(yè)共繁榮的新態(tài)勢(shì)。

　　
　　問(wèn)題 鄭州商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力大 同質(zhì)化嚴(yán)重

　　近兩年，伴隨著樓市限購(gòu)政策的不斷深入，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始將視角轉(zhuǎn)向非住宅領(lǐng)域，如寫(xiě)字樓市場(chǎng)或商業(yè)地產(chǎn)。

　　然而，由于鄭州寫(xiě)字樓在鄭東新區(qū)高鐵站附近集中放量，其投資屬性并未得到真正彰顯。因此，商鋪的價(jià)值在此間被放大，眾多投資者嗅到了其中的商機(jī)。

　　不過(guò)，應(yīng)該看到的是，鄭州商業(yè)地產(chǎn)并非像人們想象的那樣“繁花似錦”。據(jù)RET睿意德統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近一年來(lái)，鄭州市商業(yè)市場(chǎng)共供應(yīng)商鋪149.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售59.5萬(wàn)平方米，去化壓力較大。

　　4月份，商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售面積進(jìn)一步回升，達(dá)到17.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲214.5%，同比上漲208.9%；商業(yè)用房存量上漲到125.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲11.3%；供求比達(dá)3.8，市場(chǎng)去化存在一定的壓力。

　　而在價(jià)格方面，據(jù)RET睿意德監(jiān)測(cè)，鄭州商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格整體起伏較大，4月價(jià)格環(huán)比下降了8.1%，同比下降20.4%。

　　RET睿意德表示，住宅市場(chǎng)的限購(gòu)帶來(lái)了商業(yè)市場(chǎng)的活躍，但是由于市場(chǎng)去化較慢，商業(yè)用房存量逐月增加，造成了較大的庫(kù)存壓力。

　　在RET睿意德高級(jí)助理董事兼鄭州公司副總經(jīng)理李雪鵬看來(lái)，鄭州目前所謂的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，大多以百貨、商業(yè)中心為主，同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，很少有人嘗試開(kāi)發(fā)又新又有創(chuàng)意，且超前的產(chǎn)品。

　　“看不到具有差異化、創(chuàng)新的商業(yè)作品，真正的好產(chǎn)品可謂鳳毛麟角，這與中原經(jīng)濟(jì)區(qū)國(guó)家級(jí)的地位是不相匹配的。”李雪鵬說(shuō)道。

　　他認(rèn)為，鄭州的很多開(kāi)發(fā)商，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與理解，還停留在住宅的理念上，強(qiáng)調(diào)的是交易收益。而商業(yè)地產(chǎn)在于其運(yùn)營(yíng)價(jià)值，不是說(shuō)賣(mài)出去就萬(wàn)事大吉了，更在于它的后期經(jīng)營(yíng)。

　　“如果整體運(yùn)營(yíng)不到位，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)由‘搖錢(qián)樹(shù)’變成‘燙手山芋’；而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，其收益會(huì)受到直接影響�！崩钛�鵬表示，在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)中，鄭州擁有絕對(duì)核心的地位，其對(duì)周邊城市的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)、高端人士的吸引，具有巨大優(yōu)勢(shì)。在此背景下，市場(chǎng)必然呼喚具有更多價(jià)值的商業(yè)產(chǎn)品出現(xiàn)。

　　現(xiàn)狀 老商圈亟待更新升級(jí) 新商圈不斷興起

　　眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特征的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。在樓市新政下，最近兩年，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新的發(fā)展空間。

　　如二七商圈，由于正弘、華潤(rùn)、丹尼斯、新田等知名企業(yè)的進(jìn)駐，正在進(jìn)行著新一輪的升級(jí)與更新，更加注重體驗(yàn)式消費(fèi)，使吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)等所有的消費(fèi)行為，在一定的空間、時(shí)間范圍內(nèi)同步進(jìn)行。

　　應(yīng)該說(shuō)，二七商圈是鄭州以及河南最無(wú)可爭(zhēng)議、無(wú)法替代的商業(yè)核心。然而，隨著花園路商圈、CBD商圈等新興商圈的崛起，從某種程度來(lái)講，還是分流了一部分消費(fèi)群體，因?yàn)橄�費(fèi)者越來(lái)越傾向于業(yè)態(tài)豐富的購(gòu)物中心，消費(fèi)的層面已不僅僅局限于單純的購(gòu)物。二七商圈亟待升級(jí)，以鞏固其霸主地位。

　　同樣面臨此種局面的還有火車(chē)站商圈，由于建筑陳舊、規(guī)劃落后、業(yè)態(tài)單一、配套欠缺、功能不全，火車(chē)站商圈也亟須升級(jí)換代。

　　在老天榮服裝城原址上開(kāi)發(fā)建設(shè)的中部大觀國(guó)際商貿(mào)中心，可謂此輪升級(jí)戰(zhàn)的先行者。該項(xiàng)目致力于打造中部時(shí)尚服裝服飾展貿(mào)平臺(tái)，涵蓋服裝行業(yè)上中下游的所有經(jīng)營(yíng)需求，首創(chuàng)“展貿(mào)、觀光、樂(lè)享”三位一體的批發(fā)經(jīng)營(yíng)理念，匯聚購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等多重體驗(yàn)。

　　河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)何宏劍表示，作為有著悠久歷史與巨大影響力、輻射力的核心商圈，火車(chē)站商圈將朝著目前流行的體驗(yàn)式、展貿(mào)式業(yè)態(tài)發(fā)展，為服裝、服飾的零售、批發(fā)、貿(mào)易提供一站式交易平臺(tái)，滿(mǎn)足服裝行業(yè)上中下游各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)需求，未來(lái)的環(huán)境會(huì)更好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間也會(huì)更大。

　　此外，隨著萬(wàn)達(dá)、王府井等外來(lái)商業(yè)巨頭在鄭州西區(qū)布點(diǎn)，西區(qū)商業(yè)在復(fù)興的同時(shí)，也產(chǎn)生了多個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心，滿(mǎn)足本區(qū)域的消費(fèi)需求。

　　“另外，由于高鐵商務(wù)的帶動(dòng)以及城市的不斷發(fā)展，未來(lái)在金水路未來(lái)路附近、高鐵區(qū)、龍子湖等區(qū)域，肯定也會(huì)興起新的商圈�！崩钛�鵬談道。

　　基于對(duì)一二線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的觀察，李雪鵬認(rèn)為，在鄭州，還會(huì)誕生越來(lái)越多的節(jié)點(diǎn)型商圈，服務(wù)社區(qū)住戶(hù)。有開(kāi)發(fā)商將此稱(chēng)為“鄰里中心”。

　　“而節(jié)點(diǎn)型商圈，會(huì)把城市的整個(gè)商業(yè)‘做活’�！崩钛�鵬表示。

　　趨勢(shì) 未來(lái)更加注重體驗(yàn) 社區(qū)商業(yè)比重加大

　　“未來(lái)，隨著區(qū)域性商圈的出現(xiàn)，消費(fèi)者的需求會(huì)更加趨于多元化。整體來(lái)看，鄭州的商業(yè)業(yè)態(tài)，多為購(gòu)買(mǎi)型，缺少體驗(yàn)型、社交型、休閑型等新興業(yè)態(tài)。未來(lái)的商業(yè)走勢(shì)一定是綜合型的，不像以前逛商場(chǎng)的目的很明確，就是買(mǎi)東西。”李雪鵬說(shuō)道，未來(lái)的商業(yè)會(huì)更加注重“體驗(yàn)”，來(lái)到這里一家人可以玩一天，老人、孩子、年輕人、中年人……皆有適合消費(fèi)的場(chǎng)所，都能找到各自感興趣的項(xiàng)目。

　　比如武漢，商業(yè)業(yè)態(tài)大部分以休閑、服務(wù)為主，購(gòu)物很少，說(shuō)到這里，李雪鵬特別提到了實(shí)體商業(yè)與電商之間的競(jìng)爭(zhēng)。他說(shuō)，假如只是單純地銷(xiāo)售貨品，沒(méi)有其他的增值服務(wù)，實(shí)體商業(yè)是很難與電商競(jìng)爭(zhēng)的，因?yàn)榫W(wǎng)上購(gòu)物更加省時(shí)、省力。

　　“除了商業(yè)功能的變化外，未來(lái)商業(yè)類(lèi)型的比重，也會(huì)有所變化，如社區(qū)商業(yè)的發(fā)展與完善�！痹诶钛�鵬看來(lái)，社區(qū)商業(yè)最大且唯一的優(yōu)勢(shì)就是“便利”。他舉例說(shuō)，從他工作的地方金水東路，到國(guó)貿(mào)360，需要40~60分鐘，如果碰上交通“高峰期”那就沒(méi)準(zhǔn)兒了。假如樓下200~500米內(nèi)有社區(qū)商業(yè)能解決他的購(gòu)物需求，那他肯定不會(huì)去國(guó)貿(mào)360的。

　　“社區(qū)商業(yè)在價(jià)格上會(huì)相對(duì)貴一些，但會(huì)節(jié)省下很多時(shí)間。它的便利性是商業(yè)中心無(wú)法相比的。”李雪鵬表示，未來(lái)的商業(yè)將會(huì)“兩條腿走路”，一個(gè)是商業(yè)中心，一個(gè)是社區(qū)商業(yè)。

　　其實(shí)，鄭州市政府也看到了發(fā)展區(qū)域商業(yè)中心的必要性。今年3月10日，鄭州市政府發(fā)布消息稱(chēng)，鄭州市將借鑒北上廣深的商業(yè)理念，利用地鐵和快速路的交通優(yōu)勢(shì)，按照全新的“SBD”發(fā)展模式，打造3個(gè)城郊商業(yè)中心：鄭東CBD綜合交通樞紐商業(yè)中心、高新商業(yè)中心、航空城商業(yè)中心。

　　根據(jù)《鄭州都市區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，到2020年，鄭州都市區(qū)的范圍將包括鄭州市區(qū)、周邊縣市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等，總面積約1700平方公里，定位是中部地區(qū)僅次于武漢的重要的中心城市。

　　鄭州大學(xué)商學(xué)院教授周修亭說(shuō)，當(dāng)鄭州市區(qū)的面積從1010平方公里延伸至1700平方公里，二七商圈顯然不能滿(mǎn)足居民的購(gòu)物需求。未來(lái)3至5年，鄭州城郊將是新一輪現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，以滿(mǎn)足新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市規(guī)模擴(kuò)大、區(qū)域人口聚集、產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的新興商業(yè)需求。

　　與此相似的，還有鄭州批發(fā)市場(chǎng)的外遷。隨著鄭州商業(yè)中心、批發(fā)市場(chǎng)外延或遷至三環(huán)以外，鄭州的商業(yè)市場(chǎng)必將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

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